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在世界上经济运行最好的经济中,房价不断下跌-因为这就是房价要做的事情
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当美国人出国旅行时,文化冲击往往令人不愉快。 罗伯特·洛克的经历是不同的。 他在风景如画的德国小镇哥利兹(Goerlitz)买了一套破败不堪的迷人房子时,非常惊讶地发现市政官员对这笔交易进行了第二次猜测,这使他感到非常惊喜。 他们说,他同意的价格过高,并在短期内迫使卖方将价格降低了近三分之一。 官员拥有卖方的电话号码,因为他之前曾承诺要翻新房屋,但未能跟进。

正如退休的历史学家洛克所指出的那样,哥利兹当局的态度是德国经济运作方式与众不同的鲜明例证。 德国官员没有在经济中脱颖而出,而是在影响市场结果方面大放异彩。 尽管Goerlitz当局在微观上对房价进行管理的程度很出色,但德国经济学的基本原则是保持住房成本稳定和负担得起。

It is hard to quarrel with the results. On figures cited in 2012 by the British housing consultant Colin Wiles, one-bedroom apartments in Berlin were then selling for as little as $55,000, and four-bedroom detached houses in the Rhineland for just $80,000. Broadly equivalent properties in New York City and Silicon Valley were selling for as much as ten times higher.

Although conventional wisdom in the English-speaking world holds that bureaucratic intervention in prices makes for subpar outcomes, the fact is that the German economy is by any standards one of the world’s most successful. Just how successful is apparent in, for instance, international trade. At $238 billion in 2012, Germany’s current account surplus was the world’s largest. On a per-capita basis it was nearly 15 times China’s and was achieved while German workers were paid some of the world’s highest wages. Meanwhile German GDP growth has been among the highest of major economies in the last ten years and unemployment has been among the lowest.

根据威尔斯的数据,2012年德国房价占10% 减少 与三十年前相比,以实际价值计算。 与英国相比,这是一个特别惊人的表现,英国同期的实际价格上涨了230%以上。 (威尔斯的评论可以阅读 此处此处.)

故事的关键在于,德国市政当局通过定期释放土地以供发展,从而不断增加住房供应。 最终的推动力是中央政府的政策,即根据每个区域的居民人数的最新,准确的数字向市政当局提供财政支持。

此外,德国制度的结构刻意鼓励租房而不是拥有房屋。 租户享有强大的权利,而且只要他们付房租,就可以免于驱逐,甚至免收大幅租金。

立即订购

同时,德国法规限制了对业主占领的需求。 例如,德国的银行很少被允许放贷超过房产价值的80%,因此,可能的购房者首先需要积累至少20%的存款。 总而言之,房屋所有权要缴纳高额的消费税,而房东则应通过优惠的税收待遇鼓励其最大限度地利用出租物业。

所有这些对德国的经济增长有何贡献? 洛克(Locke)是美国后来对自由市场主义解决方案热情的著名批评家,也是夏威夷大学(University of Hawaii)的名誉教授,他指出,关键的结果是德国的有管理的住房市场有助于使劳动力供应趋于平稳。 通过实际上消除泡沫,德国系统将资源分配错误的情况降到最低,这在英美繁荣与萧条的周期中或多或少是不可避免的。 税收优惠政策加剧了这一循环,鼓励公民将房屋所有权视为一种投资,从而导致空间的ho积和利用不足。

此外,在德国系统中,房屋建筑商很少会积聚巨大的大型土地储备,这对美国房屋建筑商(如Pulte Homes,DR Horton,Lennar和Toll Brothers)如此分散注意力是非常危险的。 德国的房屋建造商只是专注于廉价地建造高质量的房屋,因为他们知道在需要时可以合理的价格获得额外的土地。

洛克与JC Spender共同撰写了《 面对管理主义:企业精英及其学校如何使我们的生活失去平衡,我强烈推荐的书。

(从重新发布 “福布斯” 经作者或代表的许可)
 
• 类别: 经济学 •标签: 德国, 住宿 
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