SHARMINI PERIES:就在 2007-2008 年经济崩溃之前,有几个经济指标可以为我们提供即将发生的灾难的线索。 如果我们看一下美国今天的经济形势,我们会发现许多相同的指标。 房价变得非常高。 信用卡债务又开始上升。 学生贷款违约,其中很多,股票和债券市场达到历史最高水平。
仅仅九年后,我们真的陷入了另一个房地产泡沫吗? 与我讨论这个问题的是迈克尔·哈德森。 迈克尔是堪萨斯城密苏里大学经济学教授。 他是作者 泡沫与超越 和 金融资本主义及其不满, 杀死主机:金融寄生虫和债务束缚如何摧毁全球经济. 他的最新书是 J是垃圾经济学的.
迈克尔,在 10,000,000-2007 年的崩盘中,大约有 2008 个家庭失去了家园,其中许多房屋被对冲基金购买,比如黑石组织的对冲基金。 对冲基金并没有真正转售他们购买的房屋,而是抓住它们并租用它们。 但是,让我们真正从您在电子邮件中为我强调的指标开始,说我们可能已经存在另一场危机。 向我们介绍这些指标的本质以及您预测的原因。
迈克尔·哈德森:许多指标可能是相同的,但现在危机的特征与 2008 年的情况大不相同。例如,您提到现在的房地产价格已经超过了 2008 年初的水平。 这一切都是真的,但正如你刚才指出的,10,000,000 人已经失去了家园。 这就是经济学家所说的住房从弱手转向强手,他们称赞,因为不是贫困家庭、少数族裔、非裔美国人和西班牙裔购买的房屋超出了他们支付抵押贷款的能力,而是这些房屋已经丢失或止赎,黑石和其他对冲基金购买了它们。 他们用现金买了它们。
他们这样做的原因是利率如此之低,而不是像二战期间人们购买房屋那样使用债务杠杆。 美联储为了试图重新膨胀泡沫而采取零利率政策(ZIRP)。 但由于利率如此之低,黑石和华尔街的其他对冲基金可以通过出租这些房产赚到更多的钱,而不是通过实际出售或投机,或者在债券市场上赚到的钱。
效果非常有趣。 直到 2008 年,租金实际上一直在下降。 房地产价格上涨得越多,租金下降得越低,因为 17% 的市场是由投机者、借钱购买房屋或公寓的投机者。 他们认为好吧,我们要买公寓,买房子,我们要等待价格上涨。 他们都拼命想找人住在这些公寓里,至少可以帮助支付购买这些东西的利息费用。
结果是租金下降了。 现在情况正好相反。 租金正在上涨,因为可供购买或出租的房产要少得多。 人们买不起银行贷款,买不起房,也找不到出租公寓,因为这些都被对冲基金和黑石等垄断了,在某些地区可能有20%人们。
例如,我的朋友加里·努尔(Gary Null)让布莱克斯通(Blackstone)买下他的大楼,砸坏炉子,不开暖气,强迫他搬出去,以便清空房产并试图提高价格。 那是商业地产。 所以这些家伙真的让阶级战争重新回到了商业领域。
加拿大和澳大利亚的房价正在上涨,但又不像以前那样存在泡沫。 金融结构发生了变化,主要是因为它被非常富有的缺席所有者而不是整个人口购买。 因此,美国的房屋拥有率下降了大约 10 个百分点。 这大约是住房人口的 XNUMX%,所以你的住房远远超出了大多数美国人的承受能力,也超出了银行为买房提供的贷款。
SHARMINI PERIES:好的。 这对持有房产的人,比如对冲基金所有者有什么好处?
MICHAEL HUDSON:他们可以通过出租获得丰厚的回报。 他们可以赚 10%、15%、40%。 这比他们在债券市场上赚的钱要多得多,而且比他们在股票市场上赚的钱要安全得多,因为随着经济萎缩,股票价格可能会下跌,企业销售额可能会下降,但人们迫切希望拥有住房。 这是他们绝对需要的一件事,所以现在租金占美国预算的百分比正在上升。 他们占美国高租金地区纽约市、旧金山等地收入的 50% 到 XNUMX%。
SHARMINI PERIES:什么是 NINJA 贷款?
MICHAEL HUDSON: 那是另一件事发生了变化。 2007 年和 08 年推动和推高价格的是向没有收入、没有工作和没有资产的借款人提供的贷款。 正如比尔布莱克所解释的那样,这些主要是欺诈性贷款。 骗局是银行。 欺诈行为是抵押贷款公司,他们只是伪造了买家的收入,并为几乎整个抵押贷款提供贷款。
现在我们只剩下一种NINJA了,那就是学生。 学生贷款一直是该国增长最快的贷款。 它们不超过 1.3 万亿美元,超过信用卡贷款,超过大多数其他类型的贷款。 每个人都知道学生无法赚到足够的钱来偿还他们,因为学生贷款的违约率正在上升。 他们不会增加抵押贷款。 他们的抵押贷款——房屋抵押贷款——下降了,但他们的学生贷款却上升了。
但是银行知道他们付不起,政府也知道他们付不起,所以政府和银行做了一个心上人的交易:“你可以把所有的贷款给你想要的学生。 你可以借给他们尽可能多的钱用于任何教育,甚至是垃圾教育、垃圾大学或像特朗普大学这样的营利性大学,我们知道学生会违约,但我们会保证你的贷款和我们将保证比其他任何贷款都更高的利率,因为我们知道这些贷款是有风险的。 我们知道他们不会付钱,但政府会承担所有风险,我们会付钱给你 仿佛 你承担了风险并且 仿佛 你在做一笔真正的贷款,以为你会得到偿还。”
整个学生贷款丑闻都是腐败的。 它显示了大学和政府贷款系统被银行接管的程度,这些银行提供贷款,让自己以公费搭便车。
SHARMINI PERIES:迈克尔,联邦政府已经为学生贷款提供担保,所以当他们拖欠这些贷款时,是否从公共钱包中偿还?
迈克尔·哈德森:是的。 不仅要还贷款,而且还付了巨额的利息,比银行其他任何贷款都高,而且罚金非常高,所以银行基本上都在清理这些。 最终的受益人,如果你可以称他们为受益人的话,就是大学,因为我们在 2008 年了解到的房地产的基本原则是,无论银行提供什么贷款,房子都值得。 嗯,教育也是如此。
无论银行借给它多少钱,教育都是值得的。 银行会不惜一切代价贷出,因为没有风险,银行没必要问这是不是垃圾教育? 这是学生真的能够从中找到工作的教育贷款吗? 还是特朗普大学贷款或营利性大学贷款根本没有让学生准备好赚足够的钱? 学生有选择吗?
发生的事情是教育价格大幅上涨,因为银行基本上是在为大学可以收取的教育价格大幅上涨提供资金。 现在的借口是,如果大学收费更高,比如纽约大学可能对本科生收取 40,000 美元,对牙科学校每年收取 200,000 美元的学生债务……这个想法是教育的价格越高,你就会学到更多。 但这根本不是正在发生的事情。
大学已经变成了利润中心,他们不再聘用更多的教授,而是聘用更多的兼职人员,中层管理人员和高层管理人员的人数大幅增长。 因此,所有这些臃肿的大学支出成本都流向了管理系统,而不是教学,不是教授,更不是产出好产品。
所以学生贷款的效果是扭曲了教育系统,把像纽约大学这样的大学变成了一家大型房地产公司。 他们用这笔钱购买更多的房地产,建立各种与课堂教学没有任何直接关系的无关事物。 所以毫不奇怪,学生们没有得到足够的教育来准备他们赚钱偿还这些贷款。
SHARMINI PERIES:迈克尔,最后我想问你,你在预测,或者你说的是缓慢的崩溃,而不是像我们在 2007-2008 年经历的那样的大崩溃。 告诉我们。
迈克尔·哈德森:嗯,2008 年的问题是经济过度负债。 解决问题的方法是做崩溃通常会做的事情:大多数崩溃会消除债务,因此复苏从债务水平低得多的经济开始,但奥巴马政府虽然承诺减记债务, 从没干过。 它支持银行,并把所有债务都记在账上,所以经济仍然拥有 2008 年的所有债务。而且债务还在增长。
例如,在周末, “纽约时报” 庆祝,称经济的乐观情绪正在上升,因为债务正在上升。 如果你看看美国国家经济研究局,经济学家们将陷入债务称为“乐观”,因为他们认为所有债务都是一种选择。 人们选择破产,以至于他们不得不陷入信用卡债务并从银行借更多钱。
事实是,人们借贷并不是因为他们对经济持乐观态度。 他们之所以借款,是因为他们无法在不负债的情况下实现收支平衡、支付住房和教育费用。 而且,他们不得不支付如此多的债务偿还,以至于他们买不起商品和服务。
例如,如果你环顾纽约大学,它曾经是一个繁荣的地区,现在第 8 街和大型购物街都被封锁了。 店面已关闭。 没有人在他们里面,因为没有人可以出去吃饭,买书,甚至买他们过去在这些购物街上买的鞋子和衣服,因为他们必须为被鲁莽的学生推高的教育付出如此之多贷款借贷。
这是来自 The Real News Network 采访的编辑记录。
迈克尔哈德森 作者 杀死主机 (由CounterPunch Books以电子格式出版,由 坻)。 他的新书是 J是垃圾经济学。 可以通过以下方式联系到他 [电子邮件保护]
美国的这个新的房地产泡沫几乎是由来自中国的(主要是非法的)资金一手造成的。 在加州,售价在 1 万美元以上的房屋数量创历史新高,其中 31% 是现金买家。 在 2 万美元以上的范围内,48% 的买家是现金买家。 从西雅图到旧金山、圣地亚哥到达拉斯、休斯顿、纽约市、新泽西州、康涅狄格州、波士顿、丹佛、俄亥俄州、芝加哥……全国各地的房地产销售都超过了 2007 年的记录,其中很大一部分是现金买家。 当您听到现金买家时,您就知道买家来自中国,房屋可能会空置。
尤其是加拿大的房地产泡沫。 在温哥华和多伦多,他们对外国买家征收 15% 的税,并对空置房屋处以每晚 8,000 美元的罚款。 从那以后,所有的中国热钱都转而流入了美国。 由于中国资金进入 EB-5 签证骗局,西雅图的商业地产也在以创纪录的速度上涨。 中国人正以前所未有的速度收购美国,而我们的当局要么像贾里德库什纳的家族房地产公司那样忙于抢夺战利品,要么还在睡觉。
在我看来,资本主义经济中的贷方应该 时刻 有义务承担风险。 否则,银行收取的钱就是纯粹的租金——用哈德森博士的话来说就是“免费午餐”。 哎呀,尽管没有任何金融经验,但如果我只是让政府充当我的收债员,我就可以成为一名银行家。 我们迫切需要更多地关注债权人的责任。
那么,当这个泡沫破灭的时候,可能就是压死骆驼的最后一根稻草了……
我们需要的是高等教育模式的转变,摆脱臃肿的传统大学和学院。 如果哈佛或斯坦福建立一所严肃的在线大学,收取当前学费的 30%,他们能赚多少钱? 本科生可以节省 120 万美元或更多——而且他们的简历上仍然会出现哈佛(也许带有星号)。 在这个概念被证明 5 或 10 年后,它会传播并大规模破坏当前的结构,迫使传统大学的成本合理化。 这是一个改革创新的成熟领域。 清除官僚! 让雄心勃勃的青年摆脱沉重的负担! 退出精神控制迷宫。
特朗普大学不是经过认证的教育机构,也没有授予学位,所以我冒险猜测它的参与者没有拿出担保学生贷款来支付相当于一系列与房地产相关的鼓舞人心的演讲。 对于购买特朗普蛇油的骗子来说,特朗普大学是一个非系统性风险。 它与担保学生贷款产生的系统性风险和淫秽寻租无关。 哈德森很聪明,能够意识到这一点。
如果迈克尔·亨特真的相信美国正在开始(或已经陷入)房地产泡沫,他将做空 Dewalt-Tools(以及其他依赖于建设速度的公司)股票。 或者至少购买他们的价外看跌期权。
在新西兰,我们也有房地产泡沫。 尤其是在奥克兰,但它正在整个新西兰流行。 是的,我认为其中很多来自海外,但正如银行知道他们将获得救助一样,他们将放贷任何金额。 公平地说,已经对他们施加了控制以限制他们的贷款,但到目前为止,它还没有产生太大的影响。 我认为会有一场崩溃,但我多年来一直这么说......
私立大学并不是要以最少的成本教育最多的人。 这是关于增加禀赋。 你主要是通过让富有的客户独享它来做到这一点。
在您的正确预感正确之前,您准备损失多少钱? 你有那么多吗? 我知道有很多人是从 dot com 泡沫中挤出来的,他们 100% 正确地认为这是一个泡沫,他们只是不知道什么时候会见顶。
这是房地产泡沫或汽车购买泡沫先破灭的竞赛!
房地产投机者同上。 我在 2000 年采访过一个人,他的想法是以当前的虚高价格出售,并在价格暴跌 3 年后回购同一房产。
事实上,8 年后,该物业的价格(再次)翻了一番多,所以他们弄错了。
读到这一行,这是总的 BS。 这位所谓的教授通过喂公共 BS 来赚钱,这与华尔街正好相反。 我们的朋友在西雅图地区(具体来说是贝尔维尤)以每月 550k 的价格出租价值 2k 的公寓。
– 管理费 550 美元
– 税 $450
– 5% 的空置时间(HOA + 税收 + 公用事业)60 美元
– 存入利润,以防租户破坏 50-100 美元
- 他们自己租出去,所以不需要花钱。
最后他们留下了 840-890 美元或 1.8-1.9% 的年回报率,他们必须为此纳税。 从好的方面来说,他们将能够扣除维护和改造的税款。
我不认为我们处于泡沫中。 我们究竟在泡沫的哪个位置,什么时候会出现? 在它爆发之前价格会上涨多少? 之后会下跌多少? 这些是真正的问题,很难回答。
从一个角度来看,如果一所房子目前的价格为 600k,并且价格会在它弹出之前上涨到 900k,然后下降到 700k。 然后现在买房子就可以了,即使我们处于泡沫之中,并且可以节省数万美元的租金。 但如果泡沫会在一两年内破裂,那么等待是有意义的。
哈德森博士要么被严重误导,要么在进行一些阶级斗争的夸张。 出租房地产价格产生的风险调整后回报与其他资产类别相当,例如,在当前利率环境下,更接近您朋友的租金获得的 1.8% 至 1.9%。
话虽如此,我在 2010 年买入了一个不良资产组合,并在过去 17 年中获得了 7% 的内部收益率,因此在市场的某些角落获得这种回报是可能的; 也就是说,在像底特律这样的烂摊子里,黑石集团无疑以几万美元的价格买下了房子(我的一位英国同事在 2009 年问他是否应该以 4 美元的价格买下底特律的房子)……把这些租给第 8 区的会给你他引用的那种回报,但在整个国家的整个投资组合中情况并非如此。
正确的。 附有大学的对冲基金..
这是希望。 越早越好。 这个 s#!t 持续的时间越长,它爆炸时就会变得越糟。
大多数人不知道情况有多糟糕。 许多兼职大学教师的年收入不到 10,000 美元。
父母每年支付 50,000 美元将他们的孩子送到大学,那里的教师工资低于幼儿园教师。
http://100rsns.blogspot.com/2014/10/94-it-warps-your-expectations.html
“节省几万的房租”
我将继续以购买价格的 1/2 租金和支付两倍购买价格的奢侈品(如果您有抵押贷款)购买垃圾小屋
我相信这将拖垮全球银行业,而住房将只是其中的一小部分。
20年2017月XNUMX日,为什么美国国债和总债务总是且总是增加?
按以下顺序显示成堆的实物现金:100 美元、10,000 美元、1 万美元、2 亿美元、1 万亿美元、20 万亿美元。 美元的信心和价值取决于政府偿还债务的能力。 “视频里的钱已经花光了”
由于种种原因,大学费用飞涨。 我的研究生学位是 60 美元(感谢上帝,我的执照有很多一次性偿还的途径)。 我只能想象其他程序的成本。 当然,我的母校最近也刚刚决定我们的篮球教练每年值 4 百万美元,而足球场需要数百万美元的升级。
当一名大学教练赚了数百万,而大学管理人员赚了很多钱时,事情就大错特错了。 我知道我负债累累,这就是为什么我选择了一个具有多个应用程序、流动性和有资格作为医疗服务偿还贷款的执照的学位。
需要对文章所称的“垃圾大学”进行严格的监管。 就像政府一直试图让自己失败一样。
学院已成为 NFL 的 AAA 队或“农场俱乐部”或“小联盟”。
什么球拍。
“垃圾大学”的问题之一是,它们帮助大量的人相信他们应该就他们永远不会理解的事情形成和表达意见。