A 反击 特别报道

我正在写这篇关于房利美和房地美坐在皇后区植物园的文章。 这不是我今天的计划。 我家的中央空调六周前坏了，到现在还没修好。 （这是一栋不错的公寓楼，但发生了事故。）室外温度超过 90 度，由于我公寓的温室效应，温度接近 100 度。 昨天我在 Forest Hills 公共图书馆避难，但周日不开放。 通常在周日开放的公共交通附近为数不多的图书馆之一位于法拉盛。 所以我去那里写了描述过去一周金融风暴的最终草案。

不幸的是，当我到达法拉盛图书馆时，一位女士解释说，由于城市预算削减，图书馆不再在星期天开放。 到了中午，本该开门的时候，已经有大批中国人等着进去，期待着用书本和电脑终端。 没有用中文解释情况的标志，当我沿着大街走到植物园时，他们继续等待。

乍一看，这似乎与过去几天房利美和房地美的命运或他们在过去十年中帮助推高的房地产市场的动荡没有太大关系。 但我今天的经历与这个话题息息相关。 这两家半公开的抵押贷款打包公司主导着美国的抵押贷款市场，并通过操纵超过 5 万亿美元的资金支持房地产价格，使购房者能够为房屋出价越来越高，为银行家赚取数十亿美元的奖金、利润和利息、抵押贷款经纪人和华尔街债务打包者，他们是房地产泡沫的金融受益者。

这才是真正的利害关系。 如果像纽约这样的城市不削减公共服务，他们将不得不做他们和几乎所有美国城市和市政当局传统上所做的事情：通过对财产征税来为大部分公共预算提供资金。 但在今天的市场上这样做会使房主——以及商业建筑业主——用于支付抵押贷款的收入减少。 今年已经有超过 2008 万债务人拖欠了他们的住房抵押贷款，现在已经有足够的债务人表示财政部长保尔森警告说，XNUMX 年有 XNUMX 万抵押贷款违约可能比 XNUMX 万还低。

这就是权衡：如果城市要保持其惯常的公共服务水平，他们将不得不以传统税率对财产征税。 但这意味着房价会更低。 以税收支付的收入将无法支付给银行家，以将其用于支付更高抵押贷款的利息，从而以越来越高的价格购买房屋。 一方面要在更经济实惠的住房和更好的公共服务之间做出选择，或者以更高价格的住房（以及更高的运输费用）的形式“创造财富”，美国人以压倒性多数投票支持后者——也就是说，支持如此定价的住房迫使买家负债累累，向银行家付款。

对我来说，这似乎很疯狂，但我是一名经济学家，众所周知，我们无法解释为什么人们投票反对似乎是他们的自身利益。 无论如何，这种看似疯狂的行为正是上周房利美和房地美股价暴跌的全部原因。 一位又一位政客在电视转播中自诩需要将房地产保持在无法承受的高价，而不是回落到更实惠的水平。 没有人提到城市和州可以通过对自 2000 年以来飙升的房地产（主要是土地的价值）征税来避免公共服务削减的选择。没有人讨论过房价下跌和抵押贷款债务减少的经济将如何发展。 他们只能说需要保全金融机构持有的债券和打包银行抵押贷款的价值。 这些是经济中最富有的 10% 人口持有的证券。 它们主要采取贷款的形式，使底层 90% 的人负债。 整个经济可能没有净储蓄，但最高 10% 的储蓄——以贷款给最低 90% 的形式。 他们不希望这些贷款的价值被削减。

债务减记和较低的房地产价格对大多数经济体来说都是好事，但对华尔街来说却是一种诅咒。 由于基于打包垃圾抵押贷款的商业模式，贝尔斯登已经破产，上周看起来雷曼兄弟也在走同样的道路。 令我惊讶的是，选举并不是围绕这个经济问题展开的，但我想这就是为什么我仍然在丹尼斯·库奇尼奇的阵营而不是其他地方。

政策问题

对于数以百万计的房主眼睁睁地看着他们的房屋价格低于他们所欠的抵押贷款，问题是是支付还是违约。 许多人别无选择。 他们拥有可调整利率抵押贷款 (ARM)，这些抵押贷款正在以更高的利率进行重置，并且需要远远超出债务人能够支付的摊销费用。

迫在眉睫的违约威胁着持有此类房产抵押贷款的金融机构，他们在经济金字塔中向上移动，接触到处于顶端的投资者和债权人。 必须有人吃亏。 但是谁？ 大鱼还是小鱼？

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对于立法者来说，有两种可能的政策回应。 第一个也是看似最合乎逻辑的反应是将坏账重新设定在可以支付的水平。 这种减记将符合自 13 世纪以来的立法方向，即更多地支持债务人而不是债权人。 毕竟，破产法已经取代了债务人的监狱，让债务人得以全面起步。 贷款真相法、反高利贷法和类似立法试图平衡人们的收入和他们支付住房和其他债务的能力。 这是可以通过减记坏账来恢复的余额 - 或者换句话说，注销坏账。

这不是国会正在走的道路。 它的银行和房地产委员会没有将债务控制在支付能力范围内，而是试图找到一种方法来重新抬高房价。 希望是让已经违约或即将违约的现有抵押贷款债务人能够以更优惠的条件从联邦住房管理局 (FHA) 出售或借入到期款项。 这将使政府机构而不是华尔街持有垃圾抵押贷款。 它不会为房主和抵押贷款债务人提供担保，而是为持有联邦国家抵押贷款协会（FNMA，“房利美”）和联邦住房贷款抵押公司（“房地美”）担保的 5 万亿美元抵押贷款的贷方和投机者提供担保”），以及陷入困境的违约保险公司，它们的欠条现在已经沦为垃圾。

毕竟，如果保险准备金与可能的违约量相比微不足道，那么购买抵押贷款违约保险有什么意义呢？ 单一保险公司（其唯一业务是承保违约保险的公司）通过承保保单赚钱，而不是付款。 他们的高管已经拿了钱跑了。 然而，国会正在为他们富有的金融客户流血，而不是为次级抵押贷款欺诈和相关的华尔街欺诈行为的受害者打包垃圾抵押并将其出售给国内外机构投资者。

问题是，在数以百万计的房主违约和债权人和债务人之间的财富所有权两极分化的情况下，经济如何生存。 这就是 1930 年代世界陷入萧条的原因，而在此之前很久，罗马帝国就沦为债役和农奴制。

今天这一切又发生了吗？ 还是可以通过借更多的钱并进一步负债来偿还今天的债务，从而使事情恢复正常，这就是所谓的“复利魔法”？

民主党国会敦促美国家庭支付更高的房价

国会银行委员会负责人的行为只是像政治家传统上所做的那样，优先考虑他们在金融和房地产领域的主要竞选贡献者。 在华尔街的民主党参议员查尔斯舒默和康涅狄格州保险业的克里斯托弗多德的领导下，并得到来自房地产业的国会议员巴尼弗兰克的支持，国会正在寻求救助泡沫的支持者，而不是受害者。 该计划是重新膨胀房地产泡沫至少足够大的银行和其他金融投机者抛售其风险最高的资产。 这些抵押贷款的账面价值 - 以及支持它们的房地产 - 纯属虚构，尽管债券评级机构对其进行了 AAA 粉饰，这些机构目前正在调查其研究和销售部门之间致命的亚瑟安德森式利益冲突。

处理房地产，因此处理大部分财产价值和操纵发生的地方城市政治，房利美和房地美主要是民主党的产物。 James A. Johnson 在 1990 年代的大部分时间里都经营着房利美，并且是其主要说客。 直到 XNUMX 月，他才领导巴拉克奥巴马的副总统搜索团队，但当有人透露他以不切实际的优惠条件从安吉洛·莫齐洛（Angelo Mozilo）臭名昭著的 Countrywide Financial 那里获得抵押贷款时，他辞职了。 FNMA 的前任负责人 Franklin D. Raines 是克林顿总统的预算主管。 当发现严重的会计问题时，他被迫下台。 其他房利美官员包括前克林顿副检察长杰米·戈雷利克 (Jamie Gorelick) 和国务卿的克林顿幕僚长托马斯·E·多尼伦 (Thomas E. Donilon)。

可以肯定的是，政治机会主义导致房利美和房地美覆盖所有基地，他们以雇佣有权势的政治人物的亲属提供帮助而闻名。 但至少这次问题不是乔治布什的错。 华尔街日报似乎比民主党国会更接近理性。 周末其社论澄清了自马克思以来社会主义者一直在说的话：“纳税人需要了解的是，房利美和房地美已经在实践社会主义，尽管是不诚实的。 他们的利润被私有化，但他们的风险被社会化了。” 该报称 FNMA 和房地美为“高风险怪物”，并指出“华尔街和房屋建筑商也从补贴业务中获利，并以现金和自付方式偿还国会。” 它的结论是质疑这些政府资助的企业 (GSE) 是否完全合理。 “除了彻底失败，最糟糕的情况是注资，让这些公司在两年或 10 年后自由地再次犯下同样的混乱。”

《华尔街日报》在另一篇文章中指出，“按公允价值计算，公司 [Freddie Mac] 的负净资产接近 17 亿美元。” 问题是没有“市场”——也就是说，没有同样容易上当受骗的买家——来承担这些不良贷款，除非以低价出售。 由于短期的贪婪和无能，家庭债务行业已经典当了从欺诈者那里获得的高债务杠杆抵押贷款。 他们不能确切地称为骗子，因为他们没有被起诉，而是因为在金融、保险和房地产领域作为债务创新者赚了这么多钱而获得了数千万美元的奖金。

他们的位置将被政府取代为最后的坏账买家。 我想这可能被称为金融社会主义——在这个阶段有必要拯救金融资本主义，至少是它在经济金字塔顶端的最大机构（“太大而不能倒闭”）。 或者它可以被称为“房地产金融资本主义”。 但在华盛顿的谈话中，它被民主党惯用的民粹主义外衣委婉地称为“使财产民主化”和“增加房屋所有权”，这意味着负债的人口比例不断上升，以至于抵押贷款吸收了他们大部分可支配的个人收入。

新的房地产泡沫会膨胀吗？

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事实仍然是，就像历史上每一次金融泡沫一样，从近三个世纪前的 1710 年代的英国南海泡沫和法国密西西比泡沫开始，今天的泡沫都是由政府发起的。 忘掉“人群的疯狂”自由市场宣传吧。 内部人士和有利的政客总是试图责怪受害者。 事实是，房利美、房地美和联邦住房管理局对不负责任的贷款和公然欺诈给予了信任。 这种信心博弈导致他们为大约 5.3 万亿美元的抵押贷款提供担保，并在自己的账簿上保留 1.6 万亿美元，以支持他们向机构投资者发行的债券。 他们的策略是发行利率相当低的债券，然后用所得款项购买收益率稍高的抵押贷款。 这种利率套利是 S&L 在 1980 年代所做的——一个相关的类比，我将在下面讨论。

神话是，房利美和房地美的角色只是通过让更多人负担得起房屋所有权来传播房屋所有权。 房利美成立于 1938 年大萧条时期，作为罗斯福新政的一部分，并于 1968 年私有化。两年后，即 1970 年，房地美成立，通过发展市场购买 S&L 抵押贷款并为其抵押提供“流动性”除了发放这些贷款的银行和 S&L。 但这竟然是“原罪”，可以这么说。 非银行投资者不得不信任抵押贷款发起人——银行、S&L 和抵押贷款经纪人，他们的队伍中充斥着欺诈者和骗子。

不管我们怎么称呼它，他们的梦想是带回由艾伦格林斯潘在美联储赞助的看似黄金时代。 那是十年的快速抵押贷款亿万富翁虚构高额抵押贷款并将其出售给养老基金以及德国和英国银行家，他们渴望在当前收入中增加几个百分点，以通过声称表现出色来证明大笔奖金的合理性更多基于现实的资金经理。

这一切都像苹果派一样美国化。 撇开利他主义的政治言论不谈，金融、保险和房地产 (FIRE) 部门之所以如此努力地游说房利美和房地美，是因为它们的金融功能一直是使住房越来越难以负担。 他们用信贷抬高了资产价格，使房主负债累累，达到了历史上前所未有的程度。 毕竟，这就是房地产泡沫破裂的原因。 然而，国会现在似乎解决债务问题的唯一方法是制造更多债务，通过安排更多信贷来抬高购房者必须支付的价格，从而进一步抬高房地产价格。 因此，该计划是假装泡沫经济的金融不现实可能会被金融社会主义变为现实。

计划可行吗？ 房利美和房地美之所以能够以低于竞争对手的利率借款，是因为他们的公共赞助使投资者相信存在不让他们倒闭的隐性公共担保。 鉴于这两家机构负责约 5 万亿美元的抵押贷款——几乎占美国近 12 万亿美元住房抵押贷款市场的一半——它们确实看起来“大到不能倒”。 他们担保的抵押贷款的面值几乎与公众持有的整个美国联邦债务一样大。 这意味着如果它们破产，名义上的联邦债务将翻一番。 但至少政府总能印钞票，而支持房利美和房地美担保的抵押贷款（或在他们自己的账户中持有）的房地产价格暴跌至可怕的负资产区域。

但他们肩负着重新通胀房价的希望，以救助那些试图通过债务创造而不是有形资本形成来赚钱的财务经理。 因此，问题是房价是否可以提高到迫使家庭承担比现在更多的债务的水平——首付甚至更低，由公共费用补贴。

在这种情况下，补贴根本不是针对房主，而是针对金融系统的抵押贷款持有人。 目标不是让住房更便宜，而是更便宜，因为债务会更大！

大多数投资者认为这种情况更具政治性，而不是严格意义上的经济性。 最近，人们一再听到政府“隐性”担保，以兑现房利美和弗雷德为这些垃圾抵押贷款发行的债券。 它的不断重复反映了债券持有人对他们所持有的债券的真实情况的焦虑。 （Fannie 和 Freddie 的股票现在已经暴跌至之前高点的 10% 以下。投资者显然希望他们的股票会被抹去，就像贝尔斯登一样。）

“隐式”一词的意思是“不显式”。 有一个诱人的暗示可能是什么，但在法律意义上尚不存在。 房地产金融资本主义的金融免费午餐者声称是市场“意外”糟糕转变的无辜受害者。 （就财经发言人和媒体记者而言，坏消息总是“出乎意料”，正如克劳德·雷恩斯（Claude Rains）发现瑞克咖啡馆（Rick's Café）进行赌博时感到“震惊、震惊”一样。）

对于在购买了房利美和房地美债券以及垃圾抵押贷款包的金融机构工作的大多数资金经理来说，隐性和显性之间的区别可能过于哲学化。 大多数这些 apparatchiks 不需要太多的教育。 他们所需要的只是贪婪，这是无法教的。 这是一种瘾——在华尔街，它存在于短期内，从一次年度奖金到下一次。

华尔街的奖金是基于一个人相对于标准的“表现”有多好——国债的回报率，或者共同基金或货币市场基金的平均水平。 任何人都可以通过购买风险最高、收益最高的债券来超越这些平均水平。

捕食者与受害者——国会将支持谁？

在去皇后区我希望的酷地方的地铁上，我打开了今天的星期日纽约时报，找到了一篇总是信息丰富的 Gretchen Morgenson 的文章，内容是关于一名 Countrywide Financial 客户背负着可调整利率抵押贷款的重新设置，其利率超过了他的付钱的意思。 抵押权人对他早先的沟通尝试没有得到回应感到非常沮丧，以至于他向一组 Countrywide 地址发送了一封电子邮件，要求以更实惠的条款重新谈判他的抵押贷款，以避免违约。 这就是 Henry Paulson 一直敦促“负责任的”贷方去做的事情——Countrywide 负责大约 1.5 万亿美元的抵押贷款，其中大部分是次级贷款。

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这封电子邮件实际上是发给 Countrywide 的联合创始人兼首席执行官安吉洛·莫兹洛（Angelo Mozilo），上面引用了他以非常实惠的条件向 GNMA 负责人和前奥巴马顾问提供了抵押贷款。 Mozilo 先生是全球抵押贷款市场的达斯·维达 (Darth Vader)，与地球上任何其他人（包括肯·莱 (Ken Lay) 和迈克尔·米尔肯 (Michael Milken)）相比，他可能比任何其他人对在经济上造成更多生命损失负有更大的责任。 在电影传记到来之前，我们将不得不处理 Morgenson 女士的文章。*（*“The Silence of the Lenders”，纽约时报，13 年 2008 月 XNUMX 日。）

Mozilo 先生实际上做出了回应。 他发现降低公司抵押贷款要求的要求“令人作呕”。 债务人不遵守他们签署的书面合同——结果证明是在胁迫下签署的诱饵和转换交易——的想法似乎威胁到私有财产制度本身。 毕竟，抵押贷款不是同意将他的预告利率“调整”到更现实的提取他收入的利率吗？

该公司“家庭保留团队”中的一名全国“锻炼顾问”试图提供更多帮助。 当抵押权人告诉她，在还清抵押贷款后，他每天只能负担 10 美元时，她建议“也许你可以少吃点东西”。

也许我的思绪走得太远了，但我想起了用于债权人的苏美尔语和巴比伦语。 合同说，他们将“吃掉”种植者和债务人所欠债务的利息。 汉谟拉比时代（约公元前 1750 年）的青铜时代合同通常要求农村债务人以谷物（与白银等价交换，每谢克尔白银一升谷物）偿还债务，在收获时打谷称重地面。 后古典经济理论基于边际效用递减原则。 根据这个理论，消费更多任何给定商品的乐趣随着消费的每一个单位的增加而减少。 这似乎表明，随着人们变得更富有，他们会变得不那么贪婪，为最贫穷的消费者“迎头赶上”开辟了道路。 这是一幅令人欣慰的经济图景，即经济自然地、几乎自动地走向更平等的财富分配。

当然，这完全是虚构的。 但这是一个“成功的错误”，为边际效用学校赢得了如此巨额的财政补贴，经济学系教授这种分心，以至于它通过讨论不劳而获的增量、免费午餐和食利者的财富两极分化将古典经济学从董事会中剔除。今天几乎与“高利贷者”一样不合时宜的词）。

显然，这些边际效用理论家从未听说过亚里士多德和其他古代观察家所描述的财富成瘾。 债权人在实践中能“吃”多少？ 答案是“一切”！ 这就是财富成瘾的全部意义所在。

它隐含在“复利魔法”的数学中。 这就是导致房利美、房地美和雷曼兄弟陷入破产边缘的房地产危机的魔力。

联邦储蓄和贷款保险危机的重演：救助冒险者，而不是他们的受害者

公司掠夺者发行的垃圾债券是 1980 年代收益率最高的债券——在他们击败 S&L 之前。 自 2000 年互联网泡沫破灭后美联储向经济注入信贷以来，垃圾抵押贷款一直是收益率最高的证券。 与此同时，在美联储，主席艾伦·格林斯潘放松了对银行系统的管制，让通常的金融骗子表达了他认为是他的安兰德幻想世界的驱动力的“动物精神”。

结果是 1980 年前 S&L 崩盘的重演——可以说是金融“黄金老人”。 对 S&L 的救助在今天很重要，因为救助 FNMA 和房地美债券持有人的提议令人不安，就像 XNUMX 年代在弯曲的 S&L 中救助 S&L 储户一样。 只有少数 S&L 破产了——他们是臭名昭著的冒险者。 他们的储户不是邻里妈妈和流行音乐。 他们是大型机构储蓄者，不关心风险或不正当行为，因为有 FSLIC 的政府担保：联邦储蓄和贷款保险公司。 这拯救了大储户。

快进到今天。 几个月前，FNMA 被证明一直在编写书籍。 但大型投机者并不关心。 虽然没有官方的政府担保，但对冒险者有“隐性”保护。 金融保险公司大幅提高了这两家政府资助的抵押贷款机构的违约保险费。 但投资者仍然能够通过购买债券比正常情况多赚几个基点。

他们应该被保释吗？ 如果政府不这样做，这是否意味着 FNMA 破产，美国抵押贷款市场暴跌？

我们真的想要一个新的泡沫吗？ 还是再工业化？

让我们退后一步，看看房利美和房地美在当今泡沫经济中发挥的作用。

谁会期望美联储作为商业银行系统的“董事会”、联邦住房局 (FHA)、FNMA 和房地美作为房地产行业的产物来支持？ 这些机构表面上是为“人民”服务，其中 90% 是债务人，但实际上支持 10% 的债权人。

今年已经有 XNUMX 万个止赎，垃圾抵押贷款崩溃正在恶化。 随着委婉地命名的可调利率抵押贷款 (ARM) 的利率朝着它们预期的唯一方向“调整”：从预告利率跃升至困境水平，房价正在暴跌。 在今天的市场上借贷更加困难。 经济已达到其债务上限并进入破产阶段。

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我们不是在一个周期，而是一个时代的终结。 尽管克林顿政府支持财政部长罗伯特鲁宾和金融游说者格林斯潘声称金融市场将是自我的，但 1999 年废除的格拉斯-斯蒂格尔法案引发了金融利益冲突，但债务堆积到欺诈程度的旧世界无法恢复。 ——规范守法。 房地产泡沫之所以成为可能，是因为美国人口在二战后相对没有负债的程度是独一无二的。 每次复苏都从较高的债务水平中起飞。 这就像每次有红绿灯（衰退）时试图在刹车越来越紧的情况下驾驶汽车。 我们现在已经达到债务上限，经济陷入困境。 阶级战争又卷土重来，而且是报复性的。 这不是工业雇主与其劳动力之间熟悉的旧阶级战争，而是恢复到债权人与债务人的旧工业前阶级战争。 其指导原则是“大鱼吃小鱼”，主要是由于债务动态将承诺的自由选择经济挤出来。

这被描述为后工业经济，但这是一个更古老的故事。 历史上没有一个经济体能够偿还债务。 这就是“复利魔法”的本质。 债务无情地增长，使债权人富有，但在此过程中使经济陷入贫困，从而破坏了其支付能力。 认识到这种金融动态，大多数社会都选择了合乎逻辑的反应。 从公元前第三个千年的苏美尔和第二个千年的巴比伦尼亚到公元前第一个千年的希腊和罗马，再从封建欧洲到第一次世界大战后破坏国际金融的盟国间战争债务和赔款纠缠使债务恢复到支付能力范围内。

这只能通过消除无法偿还的债务来完成。 另一种选择是债役。 纵观历史的大部分时间，各国一次又一次地发现，破产——清偿债务——是实现自由经济的途径。 这个想法是让他们摆脱经济盈余从新的有形投资转移到支付银行家的情况。 自由市场的经典理念是避免将垄断私有化，例如商业银行家创造银行信贷并对其收取利息的独特特权。

当前的提议将用新债务取代未公开承保的坏账（除非相关立法者已经购买了“隐性”保证），而新的吸盘将被留下来。 巴林人和沙特人尤其受到追捧。

但最重要的是，FIRE 部门（金融、保险和房地产）发起了一场公共运动，以说服美国公众，用 TINA 玛格丽特·撒切尔 (Margaret Thatcher) 的臭名昭著的话来说，“别无选择。” （例如，请参阅《华尔街日报》11 年 2002 月 12 日对 FNMA/抵押贷款危机的出色报道，第 AXNUMX 页。）当人们听到这个消息时，这意味着政治审查正在动员起来，以在大众媒体上充斥着知识分子相当于释放不育果蝇以阻止威胁的传播。 所有人听到的都是一连串的说法，即政府必须保留 FNMA 和房地美的金融虚构，以“拯救市场”。

但要“拯救”的“市场”是什么？ 对于华尔街及其国会支持者来说，这是大量以复合“神奇”利率增长的坏账，超出了债务人的支付能力。 如果债务人无法支付，那么政府——“纳税人”就要到华尔街领取支票。 同时，将给予更多的税收减免，让金融、保险和房地产部门有足够的钱“挽回”损失，通过从工业经济的消费者和工薪阶层中提取更多的租金和利息。

通常的虚伪正在被接受，声称所有这些都是“拯救中产阶级”所必需的，即使被拯救的是他们的债务，而不是资产。 必须有所付出——上层 10% 的人希望确保这不是他们自己的经济地位，而是底层 90% 的人的经济地位。 正在拯救的“生活方式”不是拥有房屋，而是支持财富集中在经济金字塔顶端的债务。

我谦虚的提议

FNMA 和房地美的股东可能会被淘汰，就像 1980 年代救助 S&L 储户的 S&L 股东一样。 有一种简单的方法可以挽救 FNMA 和房地美的公共职能，如果它们确实被认为是继续支持债务市场所必需的。 这可以在不救助购买它打包的抵押贷款的投机者的情况下完成。

首先，并非这两家机构购买或担保的抵押贷款都是垃圾。 大多数是正品，并且正在支付。 毕竟，穷人是诚实的，他们认为他们应该出于荣誉而支付，即使当他们的房屋陷入负资产时这样做不符合他们的经济利益。 让这些抵押贷款继续支持现有的 FNMA 和房地美债券，以达到他们实际收到抵押债务服务的程度。 如果出现短缺，让债券持有人采取通常与风险齐头并进的理发方式。 毕竟，这就是为什么这些抵押贷款的利率如此之高。 损失将与他们启用的金融和房地产欺诈成正比。 当所有其他债券持有人的投资下降时，这是适用于所有其他债券持有人的法律。 为什么要为房地产泡沫的参与者破例？

规则警告清空者应该适用于这里的银行家和投资者。 他们购买了一种产品——他们相信或假装可以支付的收入流。 任何教过复利数学的学生都知道，最终经济上的债务是无法偿还的。 所以这应该是一个特殊的财务警告。

为了保持他们的活动与时俱进，让房利美和房地美发行一系列新的债券——“我们不再伪造”系列。 他们将基于一种新的诚实，基于对住房负担能力的更现实的评估，他们应该一直提倡这种评估。 这些步骤不会导致崩溃。

但在加紧拯救 FNMA 和房地美之前，我们可能会问，他们的债务担保停止是否会是一场悲剧。 华尔街给政客们提供了一个掩饰故事，以支持 FNMA 和房地美，假称其以大笔“分批”打包和转售抵押贷款提供了流动性。 其捍卫者声称通过制定统一的标准和同质化的套餐来“现代化”房地产抵押贷款市场。 但这些包裹越来越受到垃圾的污染，将无首付的 ARM 和 NINJA（没有收入，没有工作）贷款变成了金融香肠。

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房利美和房地美所做的是为抵押贷款提供了一个巨大的新需求来源。 他们的作用是扩大抵押贷款市场，创造在资产价格膨胀的环境中赚钱的机会——泡沫经济。 其效果是推高了房价。 这是一个世纪以来最伟大的美国游戏。 它越来越多地转向外部投资者（包括最先因信任美国垃圾抵押贷款市场而破产的德国银行），从而增加了推高房地产价格的可贷资金供应。

在 FNMA 和 Freddie Mac 之前，发行抵押贷款的银行持有它们，因为没有外部盲目买家。 这是欺诈前的时代。 它现在看起来像一个黄金时代。 房价较低，购房者不必背负如此沉重的债务来购买房屋。 但参议院和国会——至少是民主党——正在敦促联邦住房管理局和其他政府机构通过发放零首付贷款和其他补贴来支撑抵押贷款市场。 近期目标不是帮助房主——如果房地产市场重新膨胀，房主确实将不得不支付更多费用。 每一次新的经济危机都会为英语增加一些新词。 这次我们得到了“再充气”。 其他包括纽约大学鲁比尼教授的“滞胀通缩”，即收入债务通缩和商品价格通胀相结合，因为美元因伊拉克战争造成的国际收支逆差而下跌。 不过那是另一回事了。 今天的故事是关于国会如何旨在救助购买或打包这些垃圾抵押贷款的银行，关于这种救助是多么不必要，以及关于注销坏账是多么简单和公平。

结论

美国 13 万亿美元的国内房地产债务并不比政府欠外国中央银行的 3.5 亿美元债务或公共债务本身多多少。 两个多世纪前，亚当·斯密曾说过，没有哪个政府还清过债务。 当时，贵族——征服了英国和其他欧洲国家并将他们的公共土地变成私有财产的维京军阀的继承人——拥有大部分自由和开放的土地。 今天，房地产已经“民主化”，但这是靠信贷完成的。 抵押贷款是大多数美国家庭的主要债务。 在这个角色中，房地产债务已成为商业银行体系的基础，因此成为最富有的 10% 人口持有最底层 90% 债务的基础。 这就是房利美、房地美和“市场”的意义所在。

国会中的任何一方都不支持新的破产法案。 游说资金根本不存在。 因此，首选的替代方案似乎是新的房地产泡沫，这意味着新购房者需要承担更多债务，而不是房价回落到更负担得起的水平。

当然，还有另一种选择（TIAA）。 是将租金作为税收制度的基础，而不是作为向银行扩大债务的基础。 房地产可以使劳动力和工业免于纳税。 相反，不征税的财产迫使劳动力承担税收负担，并向银行支付等值的利息。

但这是未来文章的主题。