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神秘的新房泡沫
住房增加,房屋所有权下降
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住房的反弹现在正如火如荼。 房屋开工增加,现有房屋销售增加,库存减少,价格上涨。 根据Corelogic的最新报告,“ 6.3月份房屋价格同比上涨2006%,是2013年以来的最大涨幅,并且是全国房屋价格同比连续第八次上涨。” 现在,许多专家都预测10年会更好,实际上,JP Morgan认为,未来12个月内价格可能还会再上涨XNUMX%。 这是《华尔街日报》的故事:

摩根大通公司(JP Morgan Chase Co.)预计,美国房屋价格在其基本情况下的估计值将上涨3.4%,在其最乐观的经济增长情景下,将上涨9.7%。 对私人发行抵押债券进行评级的标准普尔(Standard and Poor's)周五表示,预计5年将增长2013%。 (《摩根大通》称“ 9.7年房价可能上涨2013%”,《华尔街日报》)

房地产市场的繁荣也对华尔街产生了影响。在这里,那些有抵押抵押证券(MBS)的有先见之明的投资者正在通过美联储的新QS3购买MBS购买计划大举兑现。 美联储主席本·伯南克(Ben Bernanke)支付的美元金融衍生品实际价值可能仅为几美分。

尽管市场力量的迹象越来越积极,但毕竟有理由对此表示怀疑,这是自2006年触底以来,价格和销售第二次上涨。2009年出现了第一次反弹,当时巴拉克·奥巴马(Barack Obama)总统发起了这一反弹。他的“首次购房者”计划为潜在的购买者提供了诱人的激励措施,使其能够在底线签名。 该计划引发了狂热的活动,扭转了市场的方向,但很快就消失了,几个月之内。 今天突然的价格上涨会是另一个“错误的开始”还是真正的交易? 只有时间会给出答案。 但值得注意的是,市场从未真正清除过,正常的供求关系从未像在自由市场中所期望的那样运转。 实际上,住房可以说是有史以来最被破坏和操纵最严重的市场。 由于美联储(QE3)干预,人为抵押贷款利率较低。 由于银行扣留了积压的积压库存,人为地减少了库存。 预付款是如此之小(FHA = 3.5%),购房者最终以30:1的比率进行杠杆操作,与08年“金融危机”之前的大型华尔街投资银行相同。 最后,政府支持的抵押贷款修改(HAMP)为LTV为125%的高风险“水下”申请人提供了慷慨的再融资,这一过程使次级抵押贷款看起来像是审慎贷款的模型。 对于当今的房地产市场而言,有太多虚假的东西了,以至于称其为市场都是一个漫长的过程。

即便如此,数据中仍存在一些异常现象,这些异常现象不支持媒体关于“住房回归”的故事情节。 例如,您是否知道房屋拥有率仍在下降?

但是,你怎么可能呢? 毕竟,如果住房正在恢复,那么必须有更多的人搬入房屋,对吗?

错误的。 查看Sober Look的这篇启发性文章:

“一些读者一直在问,如何才能随着住房拥有率的下降而调和房地产市场的积极迹象。 的确,房屋所有权的下降速度甚至比08-10期间要快。……原因是,到目前为止,住房的净需求净增长主要来自租赁单位。 …事实上,对租金的需求是支撑住房市场的因素之一–每个租房者都会有一个房东买房。

摩根大通:–住房需求增加和房屋拥有率降低之间没有矛盾。 住房需求主要取决于家庭数量的增加,无论这些家庭选择拥有还是租住所居住的住房。迄今为止,由于高失业率和就业增长放缓,住房形成的增长一直受到抑制。 。

....

房屋拥有率的下降意味着与家庭组成增加相关的住房需求的几乎所有增长都包括对租赁单元的需求增加。 实际上,当前的估计表明,在过去的一年中,出租房屋的数量增加了1.32万,而自有住房的数量实际上下降了175,000万。” (“下降的房屋拥有率和住房市场”,清醒地看)

好吧,这改变了一点,不是吗? 因此,如果实际购买房屋并迁入的人数减少了175,000,那么我们看到的是华尔街投机者进行的工业规模投资,他们从银行那里获得了巨额的融资特权,可以购买不良资产,如果他们如果是在MLS上出售或通过银行拍卖出售的,则可能会进一步压低价格,从而进一步将银行资产负债表推向亏损的深渊。 换句话说,奥巴马政府,银行,美联储和庞然大物的私人股本公司都齐心协力,以防止首次购房者获得大量止赎赎回权,并通过另一个后门来奖励那些破坏了金融体系的人纾困。

这是否完全改变了您对所谓的住房反弹的态度?

但是,所有这些投机性投资都有上行空间,也就是说,至少银行正在减少大量积压的房屋库存。 那一定是一件好事,对吧?

又错了。 因为那些被逐出市场的人就是历史上提供连续性和稳定性的人,也就是首次购房者。 这是CNBC的独家新闻:

“目前的房主终于开始上涨,不良的销售在整个市场中所占的比例越来越小,所有迹象都表明住房亟需改善……。不幸的是,首次购房者却恰恰相反,这在很大程度上没有受到这种浪潮的影响。在销售和价格上。 他们的市场份额通常从历史上上升40%,到34.7月跌至XNUMX%,这是坎贝尔/国际货币基金组织调查三年来的最低水平。 (CNBC的“住房复苏正在落后于首次购房者”)

因此,大型私人股本公司购买了更多的低端房屋,这意味着底层小家伙的面包屑更少。 这真的是一个积极的发展吗?

而且,这是怎么回事:您可能读到现有房屋销售正在回升,这是事实。 十月份,现有房屋的销售增长了2.1%,经季节性因素调整后的年增长率为4.79万。 但是,这个故事的意义远不止于此。 在CNBC上查看以下内容:

“ 10月份的数字完全由多户家庭公寓开工驱动,月比增长63%,同比增长XNUMX%……。事实上,年轻的美国人正在搬离父母的地下室,但许多人正在搬入出租房,那也是一个成家。” (“是的,住房开始增长,但租金是驱动力”,CNBC)

因此,这是每个人都在渴望的巨大住房复苏; 小约翰尼和珍妮终于离开巢穴,住在曼哈顿一些胖猫PE海盗拥有的出租房中吗? 这听起来不完全像美国梦,现在呢? 这是另外一件值得考虑的事情(来自同一篇文章):

“房屋的起点为894,000,接近1981年和1991年衰退的深度,比60年2006月的峰值低XNUMX%,”米勒·塔巴克(Miller Tabak)的彼得·博克瓦尔(Peter Boockvar)指出。

因此,让我们保持透视。 尽管房价低迷,尽管美联储,银行和美国政府采取了前所未有的干预和干预措施,但尽管房价低迷,但住房市场仍处于低迷状态。 只看数据。 自然,如果银行保留不良资产库存,政府将钱借给水下房主,美联储大幅下调利率以创下历史新低,并购买银行生产的任何MBS,那么活动将激增。 但是会持续多久?

没人知道。 但可以肯定的是,美联储松散的松散政策似乎从未按计划发挥作用。 恰当的例子:伯南克的零利率和QE4并未引起人们对房地产的兴趣,因为他们引发了投机热潮,这可能会引发另一个动荡的资产价格泡沫。 从SF Gate获得此负载:

圣拉斐尔房地产律师杰夫·莱曼(Jeff Lerman)在谈到国家景观时说:“市场涌入了海啸,数十亿美元用于购买陷入困境的独栋房屋。” “随着价格的上涨,机会之窗正在迅速关闭。 在接下来的18个月中,单户式机会性购买的利润率将大大压缩。”

...

圣地亚哥研究公司DataQuick对销售数据进行的编年史分析显示,旷工买家曾经购买了湾区九县所售房屋的约10%,占今年所有购买量的四分之一,所占比例翻了一番以上…..

伯克说:“目前,驱使加利福尼亚州租赁市场的主导力量已被取消,而前房主过渡到了租房者。” “这一人口特征对我们来说是重要的细分市场。” (“投资者急于进行房地产交易”,SF Gate)

重复:财力雄厚的投机者“向市场注入了金钱海啸”。 简而言之,这就是您的“恢复”。

当然,本文的重点是海湾地区,但在全国较热的市场,尤其是洛杉矶,凤凰城,亚特兰大和迈阿密,同样的事情也在发生。 投资者购买了他们可以买到的所有廉价房屋。 一连串的活动将价格推高了,但是还能持续吗? 房屋专家马克·汉森(Mark Hanson)则不这么认为。 以下是The Big Picture最近发布的剪辑:

多年来,我一直宣称:“除非住房的重复购买者带头,否则,将永远不会出现房屋恢复的情况,否则就不会有死猫弹跳达到”逃逸速度”或变得“耐用”的趋势。 这是因为投资者和新手都是稀疏的,动荡的群体,他们在历史上早已众所周知,他们会在一夜之间从市场上退出市场。

问题在于抵押房屋所有者一直是主要需求群体。 不是投资者,新手或拥有自由而清晰的房屋的人。 相反,按揭贷款的房主倾向于每6至8年搬家,为宏观住房提供了历史性的大部分基础支持。

这是个问题。 简而言之,今天的房屋数量比五年前还要多,但是主要需求群体(回购者)中的一半由于负资产而死亡……..有能力的买者减少了一半。

最重要的是,“耐用”在哪里出现,(?)(“影子”和“鬼”库存/负资产和“有效”负资产……美国住房的真正挑战在哪里?),马克·汉森,大公司图片)

汉森提出了一个很好的观点。 传统上,重复的“升迁”买主推动了市场,但是现在还没有发生,因为有很多人在水下,负担不起搬家的麻烦。 因此,是的,房价可能会暂时上涨,但上涨幅度越大,投资者的获利就越少,这将导致销售下降和更大的价格侵蚀。 那将使我们回到第1广场。

那么,接下来会发生什么呢?

这很容易。 银行将试图通过增加止赎房屋的数量来减少多余房屋的库存。 实际上,不良房屋的供应量有所增加,而银行却在虚张声势地摆弄存货,以实现假反弹。 (不,银行并没有像令人不安的媒体所认为的那样,库存不足。)因此,现在银行不得不在市场上抛售更多房屋,这将对价格造成压力。 银行不希望价格每年上涨6.5%。 他们希望价格出现足够的上涨,以吸引人们重新进入市场。 正如CNBC的这篇文章揭示的那样,这一过程已经在进行中:

“好消息是,总体止赎活动继续下降,而新止赎的下降是下降的主要原因。 坏消息是,已经丧失抵押品赎回权但已经拖延了很长时间的大量积压房屋,最终将大量返还给银行。

RealtyTrac的数据显示,11月银行收款量每个月增长5%,比2011年XNUMX月增长XNUMX%。 这标志着两年多来的首次年度跳升。” (CNBC“住房回购人回来了”)

亲爱的读者,请告诉我这一点:为什么“银行收款突然在11月猛增了XNUMX%”? 为何取消抵押赎回权活动“在两年内”首次出现?

是因为银行不知道他们坐在最终将要出售的数百万处不良资产上,还是因为银行与美联储和奥巴马合谋控制止赎房屋的流动以支撑价格。并诱使更多的吸盘重回市场?

那是理所当然的,对吧? 全部都是操纵。

那么,这一切将如何进行?

好吧,我们知道美联储将继续“无限期”购买每月 45 亿美元的抵押贷款支持证券 (MBS)。 但随着投资物业的利润率缩水,以及越来越多的大公司寻找其他地方存钱,房屋销售仍可能疲软。 这给了伯南克大约 6 个月的时间来制定扩大另一个房地产泡沫的策略。 他知道他不能指望有机需求或增加买家,因为失业率仍然太高,工资没有任何增长迹象。 因此,他唯一的希望是改变法规,以便银行可以恢复向永远无法偿还债务的抵押贷款申请人提供贷款。 而这正是美联储主席正在做的事情。 看看彭博社的这个:

“美联储主席本·伯南克表示,美联储将采取行动来加快增长和住房市场的反弹,面临从严格的贷款规则到种族歧视等各种障碍……。伯南克表示,次贷危机后信贷标准收紧。抵押贷款市场是适当的,“在这一点上,似乎钟摆已经过头了,而且放贷标准过紧现在可能阻止有信誉的借款人购买房屋,从而减缓住房的复苏并阻碍经济复苏。 。”

伯南克说,住房金融当局已采取措施“消除抵押贷款流动的障碍”,并提到了联邦住房金融局,房利美和房地美的努力,以澄清有关违约抵押贷款的规则。

这位现年58岁的美联储主席说,这些步骤应“提高贷方提供新贷款的意愿。” (“彭博社说美联储将尽其所能支持住房”,彭博社)

您是否了解“美联储将如何对种族歧视采取行动”?

换句话说,非裔美国人将再次像次贷惨败中一样出现在十字准线中。 看看彭博社的这个:

“负责贷款研究中心对3年至27年发放的2004万笔贷款进行了研究,结果表明,将黑人引导到高息抵押贷款的可能性是具有类似信用评分的白人的2008倍。在孟菲斯,63名居民中有652,000%黑人是黑人,官员们说他们的城市是针对这种掠夺性贷款的,马拉诺说,他的公司没有从事这种行为……。”(“华尔街因抵押贷款颠覆房主而获胜”,彭博社)

伯南克是否真的在乎少数民族是否在不到十年的时间内第二次逃亡?

不要让我笑。 只要他歪曲的华尔街伙伴们能赚到多少钱,美联储就不会把老鼠的屁股带到清洁工那里。

因此,这就是失败的原因:伯南克将扭转消费者金融保护局(CFPB)的定义“合格抵押贷款”的方式,使银行可以将其垃圾贷款倾销给山姆大叔而没有任何风险。他们自己。 新法规出台后,银行将获得他们想要的“安全港”准备金; 他们将开始向任何足够强大以直立坐下并在虚线上打上“ X”字的人发放抵押,这就是我们陷入困境的方式。

迈克·惠特尼 住在华盛顿州。 他是 绝望:巴拉克·奥巴马与幻觉政治 (AK按)。 绝望也可以在 点燃版. 可以通过以下方式联系到他 [电子邮件保护].

(从重新发布 反击 经作者或代表的许可)
 
• 类别: 经济学 •标签: 经典卡, 住宿 
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  1. 2012年有点神秘,是的。

    那么我们看到的是华尔街投机者的工业规模投资,他们从银行获得大量融资津贴以购买不良资产,如果这些资产在 MLS 或通过银行拍卖出售,将会进一步压低价格将银行资产负债表推得更深。

    现在我们知道他们意识到美联储可以付钱给贝莱德购买美国房产,实际上是让政府印美元为自己购买房产,而无需合法地承认这样做。

    “首先,盈利是央行行长们最不关心的事情; 对于一个可以自己印钱的实体来说,甚至不清楚回报意味着什么。” 别担心,他们解决了:这意味着用垄断资金购买房地产。

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