纽约大学房地产研究所关于土地和建筑价格指数的圆桌讨论

25 月 XNUMX 日在纽约大学房地产研究所举行了一次会议，讨论构建土地价格指数以区分土地和建筑价值的优点和缺点。 该研究所的副院长肯·巴顿（Ken Patton）邀请迈克尔·哈德森（Michael Hudson）和罗伯特·沙尔肯巴赫基金会（Robert Schalkenbach Foundation）组建一个经济团队，与研究所的教职员工和房地产行业代表讨论 Georgist 在土地价值方面的立场的利弊。

讨论由沙尔肯巴赫的执行董事克里斯托弗·威廉姆斯主持。 会前，长期经济趋势研究所（ISLET）主席哈德森博士散发了一份讨论文件，阐述了在宏观经济层面构建房地产价值指数的统计问题。 康涅狄格州布里奇波特市评估员泰德·格沃特尼 (Ted Gwartney) 讨论了地方层面的评估问题。 哥伦比亚大学的洛厄尔哈里斯教授提出了将房地产税从建筑物和相关人造资本转移到土地上的论据。 这三位讨论者的中心论点是，房地产价值最好是通过对整个房产进行逐块估价，然后对土地进行估价，将剩余价值（正值甚至负值）分配给其上的建筑物。

房地产学院的教师由教授代表。 Herve Kevenides、Gerald Levy、David Scribner、Rosemary Scanlon 和研究所所长 Michael Waters。 出席会议的行业代表包括兰道尔的约翰·布林格曼和玛丽·丹妮尔·福彻。 他们的观点是，房产的价值应该从估计建筑物的重置成本和其他资本改进（考虑到他们的估计折旧）以及创业回报开始。 在这种方法中，剩下的任何东西都将分配给土地。 这种“土地剩余方法”通常用于官方统计数据，例如美联储的美国经济年度资产负债表。 在这种方法下，土地可能只剩下微不足道的价值。 因此，讨论的重点是这种方法的现实性。 两个小时的讨论涉及两种各自方法中固有的统计问题。

哈德森博士说，他的目标是用统计数据来量化房地产价格上涨和下跌的原因，首先要追溯信贷泡沫是如何演变成房地产泡沫的。 他认为，大部分变化发生在土地价值上。 但美联储作为其国家资产负债表统计基础的土地剩余方法几乎将房地产价值的所有增长都归因于建筑成本的上升。 这些成本通常以每年 3% 左右的速度增长。 然而，当房产价值下降时，下降完全归因于土地。 这会造成不对称。 这是否有意义，或者是否应该将房地产价值的上升归因于场地价值的提高？

随后的讨论清楚地表明，需要采取多种不同的措施来反映正在发挥作用的各个方面和目标。 一些措施以市场为导向，一些以税收为导向、以信贷为导向或以其他方式以政策为导向。 对建筑物或土地的估价取决于询问的目的。

巴顿教授指出，该研究所位于华盛顿广场艺术与科学学院的市中心而不是市中心，因为它处理的是现实世界，而不是像大多数学术经济学所特有的一般哲学。 他说，经济学家处理的是广义的汇总或抽象，而房地产开发本质上是一种本地市场现象。 哈德森博士说，如果他们要引入现实，那么他们确实离开了经济学领域。 他认为，经济理论使用的正式类别反映了对分析工作中的经济和金融动态很重要的本质。 市场价格是即时的，而且往往是短暂的，因为它们反映了许多不同趋势的相互作用。 在这方面，巴顿教授和哈德森博士一致认为，在随后的讨论中，他们各自指的是不同的参考平面。

Hudson 博士认为有必要创建一个将土地与建筑物分开的房地产指数，因为房地产所有者主要寻求的是资本收益，他认为这应该归因于土地的升值。 他的观点基于从国民收入和产品账户（NIPA）中获取的现金流量统计数据。 这些统计数据显示，大部分租金现金流包括支付给抵押贷款融资方的利息，因为开发商试图尽可能多地使用其他人的钱。 扣除地方房产税和折旧补贴后，商业地产行业鲜有盈利。 事实上，它倾向于为其所有者减税。 房地产所有者为什么会在没有收入的情况下经营的唯一解释是以资本收益的形式获得回报。 房主还发现他们的住宅价值随着时间的推移而上涨，其增长速度已经超过了近年来不断上升的抵押贷款债务。

巴顿教授认为，房地产开发商和大型房地产家族（REITS）的动机最好通过认识到主要房地产巨头根本不想出售他们的财产，而是将其遗赠给他们的继承人来解释。 开发商和 REITS 没有向银行家承诺支付利息的租金现金流，希望最终出售该物业以获得资本收益，而是试图通过以较低的利率为他们的物业再融资来扩大其持有量，并在可能的情况下，更高的值。 税法允许他们以相对较低的账面价值而不是反映当前市场价值来传递他们的遗产。 （没有讨论房地产遗产税估价的细节。）

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大家一致认为，从统计上看，REITs 只占房地产行业的一小部分，它们产生的净收入被全国 NIPA 统计数据的数量所淹没。 REITs 主要是金融业的产物。 他们的作用主要是将财产价值证券化。 将房地产转化为股票市场价值的能力使他们获得了更高的市盈率，部分原因是将房地产证券化使其所有权要求更具流动性。

哈德森博士认为，这个案例说明了法律制度在多大程度上决定了土地和价值，以及财产的税收待遇。 随后的大部分讨论都涉及财产价值在多大程度上取决于用途而不是土地本身。

巴顿教授认为，与房地产投资者本身或其银行家相比，经济学家更感兴趣的是区分房地产企业的“建筑”和“土地”要素。 基本上问题在于整个企业的收益。 （讨论的重点是商业投资，而不是独户市场。）

Kevenides 教授指出，企业家为整个房地产开发增加了价值，超出了土地成本或建筑成本。 巴顿教授指出，唐纳德特朗普能够通过将他的名字放在建筑物上使建筑物的价值增加 20%。 Rudin Management 拥有忠实的追随者，确保其建筑物已全部出租，由于他们能够吸引租户，从而为他们提供了溢价。 他们的管理会增加财产的价值，但这不是土地价值本身，也不会反映在建筑物的重置成本或原始建筑成本中。

哈德森博士建议，任何在统计上没有作为建筑成本出现的东西都必须归于土地，事实上。 因此，企业家的声誉基本上会给网站带来更大的价值。 但是教授。 巴顿和凯文尼德斯认为，创业增加的价值应该同时归于土地和建筑物，即整个房地产企业，因为在实践中开发商、承租人或购买者都没有相互分离。 也许它应该按比例计算为“创业溢价”。 土地和建筑物之间的区别似乎是一种随意的、哲学的和“经济”的区别，而不是房地产投资者和开发商所关心的问题。

这将问题推回到按比例应该是多少。 什么比例正确地反映了土地，什么比例正确反映了建筑物？ 巴顿教授认为，“均衡价值”最好反映在建筑物的重置价值上，因为这是建筑商如果不能获得经济回报就不会再建造的价格。

Hudson 博士解释说，他本人来自金融部门，并从一个吸收了 70% 私营部门信贷的行业的角度看待房地产，他说，信贷分析师和政策制定者面临着如何量化房地产动态的问题. 尽管经济学越来越注重量化，尽管房地产在经济中占据主导地位，但房地产的实证统计基础比任何其他部门都要差。

假设有人试图确定房地产、股票或债券市场是否被高估了。 在整个经济范围内，人们需要有一个房地产价值指数。 要了解工作中的动态，人们需要一个指数来区分多少房地产价值属于土地，多少属于建筑物。 问题并不是真正的平衡问题。 在任何给定点，市场价格似乎都是合理的，并且可以表示为处于均衡状态。 一个人倒在他的脸上是平衡的。 但平衡可能会失去平衡。 在房地产泡沫中，价格上涨超过合理合理的水平。 就银行而言（实际上，银行监管机构和美联储）需要决定在什么时候削减抵押贷款，以免助长价格过高的市场并不得不应对债务违约。

对于股票市场而言，市场过热的一个方便指标是“Q 比率”——股票市场价格与公司账面价值、资本价值或重置价值的比率。 这种指数可以根据美国证券交易委员会的数据编制，该数据基于公司年度报告与每日交易股票的市值进行比较。 但是没有这样的指数可用于房地产，至少在全国范围内是这样。 一个原因是每个包裹都没有持续的市场价值。 正如巴顿教授所指出的，每个开发项目都是不同的，有自己的用途，其所有者有不同的经济目标。 结果是没有反映房地产何时被高估或其价格上涨速度的整体经济指数。

讨论得出的事实是，很多财产很少易手，而且每一种财产都有其鲜明的特点。 房地产价格是“特定地点”的。 有许多本地索引，每个索引都包含各种类别的财产，其用途往往会随着时间的推移而发生变化。 但是很难将这些汇总为单一的同质房地产趋势。 太多的本地趋势和不断变化的类别正在发挥作用，以产生单一的“市值”，就像股票市场可以做到的那样。 建筑物的账面价值从一个地方到另一个地方差别很大，评估价值也是如此。 它们在很大程度上取决于诸如上次出售财产的时间等偶然变量，以及通常的使用情况。

巴顿教授指出，高层建筑乍一看似乎具有更高的土地价值，但至少在纽约市，通常需要税收补贴才能建造这么高。 这意味着土地本身具有负价值，因为平衡剩余价值是平衡建筑物的建造成本与其市场价值的唯一方法。 在此基础上，即使在 11 月 XNUMX 日被毁之前，该市大部分建成区最高的土地的价值也会为负值，包括世界贸易中心。

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哈德森博士回答说，假设那里只有一个停车场。 那个“净土”不是很值钱吗？ 假设有一个用作餐厅的两层楼“纳税人”。 不会有很高的价值吗？ 假设有一个站点层甚至 20 层的办公楼。 那不会有一个主要的网站价值吗？ 难道这个价值不是主要由周围的高楼威望房地产给出的吗？ 显然，地点是决定土地所有者为建筑补贴讨价还价的重要因素。

巴顿教授同意低层用途的价值更高。 事实上，考虑到所涉及的空间经济性（电梯、周围空气空间等），建筑物建造得越高，它需要的补贴就越多。 在这方面，土地的价值取决于使用财产的目的。 建筑物越高，土地价值必须越低。 虽然可以在世贸中心场地上建造低层建筑而无需补贴，但摩天大楼需要补贴，这意味着土地价值为负。

巴顿教授继续说道，整个纽约市的建筑价格都很普遍，但市中心土地的售价为每平方英尺 80 美元，而市中心土地的售价仅为每平方英尺约 50 美元。 对于房地产投资者来说，土地就是他们的股权。 美联储将其视为不良资产。 这意味着，如果银行以超过建筑物评估价值的土地为抵押贷款，他们需要将准备金保持在不良资产的水平上。 该裁决的目的是防止银行以土地为抵押放贷。 这就是为什么他们通常只为建筑物提供贷款。 因此，房产的银行价值由建筑物组成，通常反映其重置成本。

讨论表明，单户住宅的买家预计只支付购买价格的 20% 左右，但土地通常反映的比这更多。 因此，部分银行贷款往往用于土地，尤其是在不断上涨的房地产市场中。 尽管如此，巴顿教授总结说，大多数投资银行家和其他金融家对整体经济指数几乎没有用处，而商业投资者及其债权人主要关心的是套利利润，即他们是否可以以一个价格购买房产，然后卖出它在另一个。

一般性讨论产生了一致意见，即创建经济范围指数的一个直接问题在于联邦统计数据主要是根据人口普查调查和纳税申报表准备的。 随着税法变得更加复杂，这些类别与纯粹的经济类别的关系越来越少，而是被特殊利益获得税收优惠的“小字”所扭曲。 会计师不是按照经济学家使用的类别来准备税务申报，而是按照那些旨在最大限度地减少纳税义务的方式来准备税务申报。 出于这个原因，人们会期望联邦统计数据显示出与基于行业自身观点及其实际经济目标的房地产调查不同的图景。

巴顿教授强调，该行业的华盛顿游说团体房地产圆桌会议反对 1981 年的税收规则，理由是其加速折旧率过低，并导致过度建设。 正是国会试图刺激这座建筑，而金融业也加入了这一潮流以刺激繁荣的抵押贷款市场。

巴顿教授详细阐述了他的观点，虽然美国有建筑成本通胀和房地产税问题，但日本确实经历了土地价格通胀和随后的崩溃。 他展示了一张图表，显示东京的土地价格在 1990 年之前呈 A 型急剧上涨，随后下跌几乎回到 1980 年代中期泡沫前的水平。

哈德森博士说他已经为日本准备了类似的图表，事实上，这是巴顿教授所说的分解统计数据的帮助的一个例子。 日本当局为每一类土地编制了详细的土地价值统计数据。 A 形图是该国最昂贵的土地中最陡峭的，它围绕着银座区的东京宫殿。 正如巴顿教授所指出的，木制单层住宅用地的上升和下降幅度最小。 一类土地上涨速度比其他土地快得多的这种情况提供了土地价格膨胀的明显迹象，而这通常反过来又反映了金融通货膨胀。 日本的高储蓄率在其国内经济中得到了显着的回用，主要用于建筑和房地产收购，从而抬高了土地价格。 在美国，房地产价格飙升主要集中在大约六个主要电子商务中心——硅谷、奥斯汀、波士顿、纽约市中心和其他一些类似地区。 然而，与日本不同的是，美国没有提供土地价格统计数据。

巴顿教授说，美国的事态反映了现实，因为他的项目哪些部分反映土地，哪些部分反映建筑物，与房地产开发商无关。 开发商关心整个项目的成本，而他们的银行家则关心他们通过将房地产组合换成国债可以获得多少利润。 对他们来说，最重要的是收益率差。

Kevenides 教授表示，他认为评估房地产最合理的基础是现金流，即房产产生的租金现金流量。 哈德森博士回答说，这只是对房地产（或股票和债券，就此而言）估值的一部分，因为市场以现行利率对现金流进行贴现。 当利率下降时，开发商可以利用租金流量借更多的钱，房产的价值也相应上升。 这相当于股票的市盈率上升。

这种上升应该归因于什么？ 建筑物本身并没有升值，但供求力量推高了房价。 对于股票市场，人们可以将价格/收益倍数的上升归因于资产价格通胀。 但是对于房地产来说，任何不属于建筑物的东西都应该属于土地，因为它是整个经济的。 今天，资产价格上涨独立于成本上涨。

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Kevenides 教授回答说，土地价值是一种派生价值——也就是说，来源于它的使用。 属性的不同用途将具有不同的值。 这在很大程度上取决于分区和其他法规。 哈德森博士同意土地价值是分区和其他法律的产物。 正如托尔斯坦·凡勃伦 (Thorstein Veblen) 在《缺席所有权》(Absentee Ownership) 中所描述的那样，二十世纪之交的美国大多数小镇最好被理解为房地产促销项目。 房地产开发商成为公民的助推器，以增加其财产的价值，并在地方政治中积极参与政治活动，以重新规划他们的土地。 林肯研究所的吉姆·布朗 (Jim Brown) 撰写了一本关于将农业或郊区土地重新划分为住宅用途如何获得房地产收益的书，以及在住宅区内通过允许建造高层建筑增加了多少价值。 在这种情况下，场地价值是法律的产物，超出市场供求条件。

巴顿教授不同意，并表示房产价值是市场的产物。 哈德森博士指出，这遗漏了国家房地产的很大一部分，首先是联邦、州和地方政府手中的财产。 该物业未上市。 这就是美联储停止其美国房地产价值时间序列的明确理由——如果没有这些价值，美联储就无法再编制国家资产负债表的估计值。 “你如何衡量大峡谷的价值，”美联储经济学家问道。 当他们无法回答这个问题时，他们放弃了他们的统计系列。

巴顿教授说，他认为政府土地应该被赋予负值，因为它的现金流为负：维护成本高于产生的成本。 可以将这种运营赤字资本化为一个价值，该价值将产生支付其持有成本所必需的收入流。

有人提出，政府出租其国家公园和其他财产的各种特许权。 此外，公共土地为私人手中的相邻财产赋予价值。 但巴顿教授说，在现金流的基础上，如果收入低于维护成本，那么公共土地和其他房地产应该被赋予一个负值，以反映它们的持续补贴。 正如市政税收减免和对建筑商的相关补贴意味着土地价值为负以抵消建筑成本一样，公共土地的亏损运营意味着土地价值为负。

哈里斯教授指出，这种观点的背后是公有土地提供的许多好处没有进行市场销售。 但这是否意味着它们没有价值？ 他说，选择何种价值取决于目的是估计使用价值还是（潜在或实际）市场价值。

Ted Gwartney 将残差分析的过程描述为从财产的总值中减去最容易估计的部分。 这使得更难以测量的值成为残差。 对于房地产而言，土地比建筑价值更容易估算。 所有评估都首先确定房产的最高和最佳用途，这需要估计土地价值。 在地方层面，土地价值为估价师、房地产经纪人、银行家和公众所熟知。 建筑物价值在建造时可能很容易估计，但确定它们的物理、功能和经济折旧则比较困难。 没有讨论者支持建筑残差法为估计价值提供了优越的基础。

格沃特尼教授指出，如果一般地区或街区的地价上涨，即使停车场或一层或两层“纳税人”等物业没有改善，土地价值也会上涨。 这种价格上涨具有免费午餐的性质。 例如，康涅狄格州布里奇波特市刚刚完成了 30 年来的首次全市评估。 结果显示，虽然建筑价值仅上涨了 XNUMX%，但土地价值却上涨了三倍多。 在不列颠哥伦比亚省担任评估专员时，由于香港居民对资本再投资的需求旺盛，他见证了温哥华的土地价值在短短十年内上涨了十倍。

巴顿教授指出，停车场所有者不仅仅是希望以资本收益出售的土地投机者。 停车场往往由开发商自己拥有。 他们不只是出售他们的财产； 在等待合适的开发项目提出后，他们将其作为股权捐献给了一个大型开发项目。 这就是投机者在等待最好的——也就是最经济的——建立房产的时间的积极作用。

利维教授说，他读过亨利·乔治，最近刚读过巴克的乔治传记，发现“不劳而获”的想法在乔治的哲学中几乎没有作用。 他问，地价地图绘制完成后，地价是否保持不变。

哈德森博士解释说，土地价值图的形状通常保持相似，但土地价格水平上升 - 有时下降。 他又回到了巴顿教授所举的日本土地的例子。 泡沫时代（1985-90）的标志是皇宫附近最负盛名的土地价值飙升。 当价格比率变陡时，将最高值放在中心而将最低值放在外围地区的土地价值地图往往会反映土地价格泡沫。 另一方面，中心城市与其郊区之间的一套相当水平的土地价值表明位置租金相对较少，因此土地价值差异较小。 用这个类比来考察纽约市的中城区，他得出结论，陡峭的土地价值曲线是由信贷推动的，因为富裕的买家寻求最负盛名的地点。 土地成为经济过剩储蓄的容器。

哈里斯教授解释说，虽然他不认为有足够的租金来资助亨利乔治的追随者所倡导的单一税，但他认为对土地而不是建筑物征收房地产税是一个很好的逻辑。 土地税将鼓励建设停车场和其他未充分利用的财产，以发挥其最大潜力。

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巴顿教授不同意。 一方面，纽约市的新建筑根本不需要缴纳房地产税。 一个建筑商所要做的就是去市政厅说他想建一栋楼，然后他就获得了 25 年左右的免税期。 此外，纽约市向愿意在此落户或仅留在这里的公司提供免税期。 因此，土地税应该鼓励的建筑物已经免税。 一般来说，如果哈里斯教授建议的那种税收的目的是鼓励建设，这就是这样做的方式。 否则，不征税的建筑物将对已经建成的建筑物给予豁免，在不鼓励新建筑的情况下为其所有者提供意外之财。

哈里斯教授指出，詹姆斯·邦布莱特 (James Bonbright) 所著的房地产估价的经典著作之一指出，任何价值计算都取决于所需数字的目的。 当前或潜在的使用价值和市场价值是目标吗？ 另一位讨论者详细阐述了这一点，他说建筑物可能具有负值，从某种意义上说，如果没有这些建筑物，或交付空置，财产通常会更有价值。 在这种情况下，这是否意味着建筑物具有负值？ 或者是现有的分区规则和土地使用强加了这种负值？

哈德森博士说，这正是重点：在许多中心城市地区，工业地产已经高档化，价格大幅上涨。 土地残留技术将这种价值上升归因于这些建筑物的复制成本上升。 但是没有人会将它们重建为商业地产。 只是它们就在那里，就像在纽约的 Soho 和 Tribeca。 它们更值得拆除，以便专门针对豪华住宅用途建造新建筑。

Levy 教授询问是否有一些可以使用的混合方法。 哈德森博士说，结果就像混合了苹果和橙子，正是巴顿教授指出的原因。 然而，可以说可以使用和比较一组不同类型的指数，这反映了指数制定者的不同目标——私人房地产投资者、开发商、政府政策制定者、金融部门及其监管机构寻求公正的决定。当房地产市场过热时。 当这些指数彼此背离时，它会显示经济的形态是如何扭曲或以其他方式改变的。

巴顿教授说，关键指标之一是房地产投资者必须为信贷支付的价格与国库券或长期政府债券的可用利率之间的收益率差。 高收益率利差表明风险程度上升，对房地产行业过热起到了纠正作用。 他总结说，重要的一点是房地产的“掉期”价值。 投资银行家总是试图安排掉期，而他们越来越不关心实际价值。

讨论得出的结论是，需要不同的指数来显示经济的不同方面。 Hudson 博士的目标是显示土地价格泡沫何时形成并衡量其规模。 日本的土地价值指数使人们能够遵循这一点，但在美国没有可比的指数。 哈里斯教授怀疑能否创建单一的土地价格指数，因为不同类型的土地价值不同——农田、住宅用地、商业用地和工业用地。 土地市场是异质的，投资者所知道的只是房产的整体市场价值。

巴顿教授同意采取整体以市场为导向的方法。 他指出，日本已按类别公布了详细的土地价格指数，而且就在 1991 年，日本似乎在考虑房地产方面是长期的，而美国是短期的。 但是现在日本陷入了一个长期问题，而美国已经恢复并继续以一种反映市场状况的方式生活。

总结备注

经济学家使用的分析类别与发表的统计类别不对称，或者就此而言与日常讲话中的统计类别不对称。 最有问题的是租金的概念。 对于街上的人和房地产投资者来说，这个词要么是指为房产收取的总租金收入，要么是指满足当前费用后剩余的净回报——金融分析师称之为现金流。 在国民收入和产品账户中，“租金”只出现在一行，它指的是自住者从自己的住宅中获得的福利，就好像他们向自己支付了租金一样。 在学术界，经济租金被定义为超过“利润”的超额回报。 但后一个术语也有问题。 它通常在支付利息费用后定义，但也可能在此类费用之前计算。 结果是，无论是统计实践还是学术理论，都几乎不可能就什么是经典李嘉图意义上的“经济租金”达成普遍共识。

Ricardo 将租金分析与土壤生产力联系起来。 由于“土壤的原始和坚不可摧的力量”，包括其相对于其他土壤的肥力差异，一些土地比其他土地更肥沃。 低成本生产者在价格保护伞下经营，将食品价格设定在种植的高成本边际。 他们更多的地块提供了超出人工资本投资正常利润率的“经济租金”。

在李嘉图之后的一代人，德国经济学家冯·图能 (von Thünen) 完善了“地点租金”的概念。 一些物业的位置比其他物业好，使他们能够收取租金溢价。 von Thünen 强调了地理位置优越的交通成本差异，而 Henry George 和 Thorstein Veblen 则将这一原则应用于城市房地产。 他们的想法是，靠近城镇经济中心的房产具有较高的租金价值，随着经济变得更加密集和繁荣，租金价值也会增加。 自古以来，经济盈余往往被用于房地产所有权。

数百年来，房产的价值是通过按现行利率对其租金收入流量进行贴现来计算的。 利率越低，给定的租金流的价格就越高——或者正如业主所说，该物业带来的租金越长。 但今天土地价值上涨的原因与其收入来源无关，最重要的是未来资本收益的前景。

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这成为讨论的共同点。 Hudson 博士认为，房地产投资者的目标是通过转售获得资本收益，但 Patton 教授解释说，目标通常是继续以不断上涨的价值为房产再融资。 该策略筹集股票资金，用作借入更多抵押贷款以购买更多财产的基础。 随着房地产价格上涨，现有贷款增加。 正如 Hudson 博士的例子，目标是建立一个人所持资产的价值，但这样做的方式涉及债务融资以利用自己的股权。 在这两种情况下，不断上涨的房产价值——即资本收益——都被用作进一步收购的基础。

会议分析的一个共同点是，房地产的运作方式与通常的制造业投资学术分析所描述的方式不同。 房地产投资者的最终目标不是寻求收入——其中大部分收入作为他们获得的财产的利息支付抵押给银行家——而是为了财产收益。 这些收益可能来自出售房产或借入更多资金。 但本质现象是资产价值的增长之一。 如果不是这种情况，房地产投资者还不如简单地将钱存入银行并从中赚取利息，或者将其存入股票市场并赚取股息和资本收益。 由于该行业独特的经济特征，投资者投资于房地产。

很难从 NIPA 及其统计类别中获得的房地产概况中了解所有这些。 例如，问题在于资本收益的来源，它构成了房地产投资者累积的总回报（净收入加资本收益）的重要组成部分。 同样重要的是，他们的财产可能实际上并未出售，但可能以不反映当前市场价值的原始成本价格（“账面价值”）记入账簿。

用经济理论来描述房地产行为如此重要的一个原因是，越来越多的经济体工业投资者的行为更像房地产投资者，而不是基于制造业的教科书模型。 许多并购运动及其作为企业收购基础的战略都遵循了过去半个世纪房地产投资者发展的模式。

经济回报创造资本资产价值仍然是正确的。 但反过来，这些回报通常会因分区的法律变化而增加，从而使站点能够在经济上得到升级。 例如，在 1980 年代的纽约市，将商业阁楼空间用于住宅用途的权利使资产价值增加了​​五倍或十倍。 房地产价值从购买三年或五年增加到十年甚至二十年，因为房地产价值以更高的利率资本化。

这个资本收益维度需要纳入租金收入统计数据，以衡量房地产的总回报。 在整个经济层面，这可以解释，虽然表面上的美国储蓄率已跌至零以下，但美国人已经能够建立他们的银行资产价值和净资产，而不是耗尽他们的资本。 但这些不断上涨的资产价值并未出现在国民收入和产品统计数据中。