华尔街新的租赁帝国内部的情况正在升温。

过去几年，大型私募股权公司在房地产市场上押下重注，在全国购买了超过 200,000 套廉价房屋。 他们的计划是在等待房屋价值上涨的同时，将房屋租回给家庭——有时就是在止赎危机期间流离失所的人。 但华尔街不会有短期的伎俩，因此私募股权公司正在与大银行合作，将这些出租房屋的抵押贷款捆绑成一种新的金融产品，称为“租赁支持证券” 。” （请记住，人们普遍指责有毒的“抵押贷款支持证券”是 2007-2008 年全球经济崩溃的罪魁祸首。）

所有这一切让我想到：私募股权公司之前是否曾在其他地方赌博过出租房屋？ 如果是这样，发生了什么？

事实证明，我纽约市后院的房地产市场在过去十年中一直是私募股权的游乐场，不出所料，结果对租户和市场来说都是一场灾难。

“他们在哪里都很温暖”

在布朗克斯，本杰明沃伦担心他和其他居民可能会在火灾中被烧死，因为管理层已经封锁了旨在为大型公寓大楼提供出路的建筑物之间的通道两侧。 （沃伦多次打电话给市政府和管理层抱怨，但路线仍然关闭。）在附近，丽莎·阿什和她大楼里的其他居民发现自己被十几名雇工吓坏了，那里只有零星的暖气或热水去年冬天，试图在大堂组织一次租户会议。 再往南一点，Khamoni Cooper 和她的邻居不断收到虚假的驱逐通知，命令他们在五天内搬出公寓，尽管他们都已经支付了房租。

这三名租户以及 1,600 栋大楼中的近 42 个家庭正在经历自七年前金融危机爆发以来纽约市最大规模的一次丧失抵押品赎回权的事件之一。 但这是一个转折点。 这些建筑物的主人远非传统的房东。 它实际上是一家私募股权公司集团，它们押注能够从这些建筑中榨取比最终能榨取的更多资金，但最终无法偿还 133 亿美元的抵押贷款。

问题是，当事情破产时，租户（远多于这些私募股权所有者）最终要承担成本。

“他们不在乎我们是否冻结，”Khamoni Cooper 在谈到业主、Normandy Real Estate Partners、Vantage Properties、Westbrook Partners 和 Colonial Management 时说，他们甚至连基本的必需品都没有支付，包括暖气和热水。水，整个冬天。 库珀刚刚从邻居那里得知，管理层切断了她大楼内的所有供水，她和其他人认为此举是对当天早些时候他们帮助在市政厅组织的抗议活动的报复。 “无论他们在哪里，他们都很温暖，”她苦涩地补充道。

大约在 2005 年，私募股权公司开始在全市范围内积累房地产迷你帝国，追逐对未来利润的古怪预测。 当这些交易开始破裂时，受到冲击的是租户、公共养老基金或城市，而私募股权所有者有时手握现金成功地摆脱了财务困境。 尽管大苹果的房地产有一些怪癖，但这些私募股权公司如何在纽约市的住房上押注如此错误的故事很重要，因为私募股权已经在全国范围内展示了其租赁市场。 ，并且可能很快就会来到您附近的城镇。

购买狂潮

今天，像黑石集团这样的私募股权公司现在是美国最大的独户出租房屋所有者，他们认为房地产市场的赚钱在于在房价暴跌最严重的城市抢购廉价房屋。 早在 2000 年代初，在私募股权的眼中，纽约市可比的市场角落是“经济适用房”。

在那个城市，数十万套公寓仍然被指定为“租金管制”，这意味着房东被禁止大幅提高租金。 对于房东来说，解决这一限制的唯一重要方法是等待长期租户搬出。 然后租金可以提高到市场可以承受的任何程度。

对于私募股权公司来说，这种动态似乎提供了盈利机会。 他们所要做的就是买下受租金管制的建筑物，并用高薪的租户取代现有的租户。 （用行业术语来说，这被称为“建筑转型”。）大约十年前，私募股权公司或私募股权支持的开发商开始以极其高估的价格吞并全市受租金管制的建筑。 私募股权投资公司 Vantage 是这场游戏中最激进的参与者之一。 2006 年至 2007 年间，该公司斥资约 2 亿美元在全市范围内购买了 125 栋建筑，其中包括卡莫尼·库珀 (Khamoni Cooper)、丽莎·沃伦 (Lisa Warren) 和本杰明·阿什 (Benjamin Ash) 居住的 42 栋建筑组合中的一部分。 三年之内，私募股权公司或私募股权资金支持的开发商纷纷撤离 90,000 套租金管制公寓根据邻里和住房发展协会的数据，占总存量的 10%。

在他们的电子表格中，一切看起来都很好。 这些建筑背负着巨额抵押贷款，但这些公司还计算出，一旦“转型”，租金收入就会大幅增加。 在某些情况下，公司文件中报告的预测是完全不同寻常的。 例如，2005 年，私募股权房地产公司 Rockpoint Group 购买了哈莱姆区的一栋公寓楼，名为 Riverton Houses。 为了证明 225 亿美元的巨额抵押贷款是合理的，该公司预计将能够 超过三倍 通过在五年内驱逐一半受租金管制的租户，将租金收入从 5.2 万美元增加到 23.6 万美元。

只有一个重大的错误估计，不仅在 Riverton 交易中，而且在几乎所有交易中。 公寓楼内是真实的住户，他们不想被“转移”出去，拼命地想留下来。

完全犯罪

巨额资金和残酷的房东对纽约的房地产市场从来都不陌生。 但本世纪初期私募股权公司在这座城市的衰落是如此惊人，以至于住房倡导者将这种做法称为“掠夺性股权”。 这个名字指的是这些公司在明确长期租户不会离开后采取的策略。

一般来说，租金管制公寓的平均周转率接近5%。 其商业计划依赖于将这一数字增加两倍的房东很快发现自己精心策划了一系列骚扰策略，其中一些策略是非法的，以让人们搬家，包括邮寄虚假的驱逐通知、切断暖气或水，以及允许害虫侵扰抓住。

“你不可能让 30% 的租户在不骚扰他们和实施某种欺诈的情况下搬出去，” 解释 皇后学院城市研究助理教授 Desiree Fields。 例如，她指出 Vantage 如何在皇后区的一系列建筑物中向租户发出如此多的虚假驱逐通知，以至于自治市镇法院在住房法庭案卷上给了公司自己的一天。 Vantage 后来因非法骚扰租户而被纽约总检察长办公室起诉。 “纽约时报” 被称为 “有系统地迫使他们离开，为高薪租户创造空缺。”

对于租户来说，这些私募股权收购本质上是一种双输的局面。 为了让交易成功，租户不得不被迫搬离。 另一方面，如果交易失败并且租户不得不留下来，房东会立即从建筑物中撤资，使生活条件变得比以往任何时候都更糟。

此类掠夺性股权滥用中最臭名昭著的案件是由一家名为欧斯洛资本集团 (Ocelot Capital Group) 的房地产公司犯下的。 2007年，在一家以色列私募股权公司的支持下，它在布朗克斯购买了25套租金管制公寓。 德意志银行发行了 29 万美元的融资，后来被房利美 (Fannie Mae) 收购。 不久之后，情况开始恶化。 这些建筑物只有零星的暖气或热水。 管道爆裂。 天花板塌陷了。当 Ocelot 意识到自己赚不到钱时，它只能进一步撤退。

在2011年的一篇文章中 庇护力量 杂志，Dina Levy，前城市宅基地援助委员会主任，现在在总检察长办公室工作， 描述 参观建筑物：

“组织者发现一位单身母亲照顾三个小孩，他们已经三个多月没有上厕所了。 她的临时马桶由一个水桶和一根软管组成，她设法连接到漏水的厨房水槽。 她解释说，她没有搬出去是因为向她提供每月租金援助补贴的当地住房管理部门不会批准她搬到新公寓。”

住房倡导者表示，这些年来私募股权公司经常采用的激进水平为更广泛的市场定下了基调，尤其是在租金上涨最快的社区。 今年 XNUMX 月，布鲁克林布什威克街区一栋租金管制建筑的房东雇佣建筑工人将大锤带到租户公寓的浴室和厨房，然后开始将它们拆开，从而成为头条新闻。

“这完全是犯罪行为，”布鲁克林法律服务公司 A 的律师亚当·迈耶斯 (Adam Meyers) 说，他与该房东另一栋大楼的租户一起工作，该大楼地下室的锅炉和管道最近被毁坏。 据迈耶斯所知，这位房东没有私募股权的支持，但他认为骚扰程度反映了私募股权资金和礼仪进入租赁市场的典型做法。 “你不需要经过很多步骤就能看到华尔街金融家推动这个过程，”迈耶斯说。

幻想与贪婪

早在 2008 年，就很明显，这些私募股权收购背后的财务计算存在严重问题，不仅对租户而言，而且对更广泛的市场而言。

“整个掠夺性股权企业是一座建立在幻想和贪婪基础上的纸牌屋，”参议员查尔斯舒默 (D-NY) 于 2008 年 XNUMX 月宣布。

那时，Riverton Houses 的私募股权所有者已经面临违约的危险。 其他交易很快就会失败。 其中规模最大的一笔是 5.4 年，私募股权巨头贝莱德地产 (BlackRock Realty) 和房地产公司铁狮门地产 (Tishman Speyer Properties) 以 2006 亿美元史无前例地斥资 2010 亿美元收购了曼哈顿的两座综合大楼，史岱文森镇 (Stuyvesant Town) 和彼得库珀村 (Peter Cooper Village)。到 XNUMX 年，贝莱德 (BlackRock) 和铁狮门 (Tishman) 已拖欠抵押贷款并退出。从属性。

随着金融危机的爆发，贷方在整个掠夺性股权计划中所扮演的角色变得多么重要。 如果没有私募股权公司能够轻松获得抵押贷款，这些过于激进的交易都不可能实现，而抵押贷款反过来又是通过证券化过程实现的（银行将这些贷款捆绑出售给投资者的做法，以减少他们自己的风险）。

回顾过去，最令人震惊的事实是，当这些掠夺性股权收购爆发时，私募股权公司本身似乎很少损失那么多。 例如，在 Stuyvesant Town 交易失败中，Black Rock 仅损失了 112 亿美元。 在其他情况下，即使交易失败，公司似乎也赚钱了。

2006 年，Vantage 及其金融合作伙伴 AREA Property Partners 以 175 亿美元的价格购买了位于曼哈顿的一座由七栋建筑组成的综合体，名为德拉诺村 (Delano Village)。 （其当前名称为 Savoy Park。） 大部分价格由 128.7 亿美元的抵押贷款支付。 第二年，Vantage 对其进行了再融资，获得了 367.5 亿美元的新贷款。 当银行将大部分贷款捆绑成证券并将其出售给投资者时，Vantage 使用融资来偿还第一笔抵押贷款，偿还原始投资，并留出一些钱作为准备金。 然而，根据该机构的数据，到最后，Vantage 和 AREA Property Partners 仍持有约 105 亿美元的现金。 “纽约时报”. 他们用这笔钱做了什么，没有人十分确定。 到2010年，这笔贷款已经拖欠。 2012 年，Vantage 出售了该综合体，足以偿还未偿还的抵押贷款。

写在 “纽约时报” 2011 年，也就是 Vantage 卸下综合体以支付未偿还抵押贷款的前一年，Charles Bagli 总结 德拉诺村的交易和另一个类似的交易：“在每一种情况下，他们都没有完全遭受损失：尽管建筑物陷入财务困境，但每个人都能够从房产中提取数千万美元的现金。”

但这并不意味着一些玩家没有损失惨重，即使这些玩家并不总是您可能期望的高飞、冒险的投资者。 例如，在 Stuyvesant Town 交易中，加州公共雇员养老基金损失了 超过500万美元。 加州教师的退休基金损失了 100 亿美元，佛罗里达州的养老基金损失了 250 亿美元。

对于非营利性住房组织城市家园援助委员会的组织和政策主管 Kerri White 来说，公共养老基金投资于这些注定失败的交易的问题不仅仅是他们遭受的损失。 还有一个事实是，这些养老基金有时会积极为交易提供资金，这些交易将助长他们自己的一些成员可能搬离他们的公寓。

她还记得她和同事第一次遇到掠夺性股权计划的情景。 租户抱怨曼哈顿上城区的一系列建筑受到骚扰和虐待，这些建筑长期以来一直是该市米切尔-拉马经济适用住房计划的一部分。 2007 年，在泡沫最严重的时候，一家由摩根士丹利创建的投资公司支持的管理公司以 918 亿美元的价格购买了这些建筑，这是曼哈顿历史上最大的房地产交易之一。 购买后，管理公司发出了一连串的驱逐通知—— 633 单独在一栋楼里。

但真正引起争议的是，市政府和州养老基金都在这笔交易中收钱，而且市政府工作人员通常是米切尔喇嘛指定建筑物的居民。 “他们自己的养老基金将资助那些希望将他们赶出去的交易，”怀特说。

事情倒塌

如今，私募股权公司在全国独户租赁市场上玩起了不同的游戏。 但一些住房倡导者认为，私募股权在纽约灾难性的十年可以为全国可能发生的事情提供一个测试案例。 在这两种情况下，积极进取的华尔街投资者迅速购买了大量出租物业，并预测短期利润，在经济学家和住房倡导者看来，这似乎有点乐观。 在纽约，他们认为他们可以翻转受租金管制的建筑物。 在全国范围内，他们押注他们可以通过在受住房危机影响最严重的城市购买和出租房屋来获利——这一计划依赖于他们在全国范围内修理、管理和租赁数以万计房屋的能力，而且规模要大得多超过任何人或任何公司在美国的尝试。 在这两种情况下，如果未达到预期的利润率，交易就会崩溃，威胁租户生活的稳定性以及影响大盘的复杂金融产品的成功（即使私募股权公司能够以相对较少的资金逃脱）损失了自己的钱）。

这些新的租赁帝国已经出现暴风云的迹象。 新行业领头羊私募巨头黑石看到其收租 减少 7.6 年最后一个季度为 2013%。与纽约市的掠夺性股权交易一样，Blackstone 的关键是能够收取必要的租金。 否则，整个计划就会崩溃。

回到布朗克斯，卡莫尼·库珀 (Khamoni Cooper) 仍在继续支付每月 1,300 美元的租金支票，尽管她的私募股权所有者团体被取消赎回权，她的大楼也已倒塌。 她的邻居说，他们不能喝自来水，因为水管太旧了，有时流出的水是黑色的。 其他人则报告说，他们的浴室里长出了厚厚的黑色霉菌或蘑菇。 库珀本人很高兴她的工作能够发挥作用。 今年冬天，管理人员毁坏了她的浴室，同时拆毁了她的地板。 两个月来，她不得不使用一间空置公寓的浴室，每天早上她只是通过厨房地板的缝隙向楼下的邻居打招呼。

“他们像使用 ATM 机一样使用我们”是她的描述。 像住在华尔街投资者控制的租金管制大楼里的数万其他纽约人一样，她坚持如果可以的话她会离开，但找不到其他地方可去。

“感觉就像我受到了惩罚，”她说，并想知道她的建筑物的主人：“我对你们做过什么？”

对于在纽约住房保护和发展部担任政策分析师 XNUMX 年的 Kerim Odekon 来说，库珀的故事几乎每天都在该机构内部听到。

“这是一场危机，”他说。 “应该为纽约的租户设立一个真相与和解委员会。”

TomDispatch定期 劳拉·格特斯迪纳（Laura Gottesdiener）是一位记者，也是《 被取消的梦想：美国黑人与争取回家的地方的斗争。 她是的编辑 发动非暴力 并为 花花公子 ，半岛电视台美国，RollingStone.com， Ms .、赫芬顿邮报和其他出版物。