关于全国房地产价值的最全面的官方统计数据是联邦储备委员会 (FRB) 在其年度“美国经济资产负债表”中发布的数据。作为 Z.1 统计发布的一部分，FRB 编制了七个部门的年度资产负债表，这些部门共同构成了美国经济。这些是季度资金流量报告临近结束时的 B 系列表格。 （“B”代表“资产负债表”。）

美联储编制这些资产负债表的目的是跟踪七个部门净值的变化：家庭、非营利机构、农场、非金融非公司业务、非金融企业业务和金融机构。这些估计包括房地产以及其他资产的市场价值，而资本改善则根据其估计的重置成本进行估值。

1994 年，FRB 估计整个经济范围的土地价值为 4.4 万亿美元，建筑价值为 9 万亿美元。总计 13.4 万亿美元的房地产占所有实物资产总价值（20 万亿美元）的三分之二。据估计，土地约占房地产总价值的三分之一——假设这反映了将所有建筑物重建至原始状态所需的成本。

当然，这是一个很大的“如果”。当逐个部门审查美联储的方法时，发现土地和建筑物之间的细分存在严重问题。例如，到 1993 年，FRB 估计所有非金融公司持有的土地的负价值为 4 亿美元。

这个荒谬的数字是 FRB 估算土地价值的结果：它从房地产市场整体价格中减去建筑物的估计重置成本。这种“土地剩余”方式使得土地增值空间很小，因为它让建筑物的重置价值吸收了企业房地产市值的大部分上涨。即使整体市场价格下降，重置价值也会上升。

1995 年，美联储停止发布预测。承诺进行新的计算，但被推迟了。最后，FRB 于 1997 年 XNUMX 月恢复公布其某些部门的资产负债表估计，但完整的经济范围资产负债表尚未公布。

因此，本报告回顾了美联储 15 月 1 日发布的家庭、非营利机构和企业非金融非农企业资金流量 Z.XNUMX 中公布的房地产预测。仍有待公布的是非公司业务（大多数商业房地产投资所属的部门，出于税收目的，其组织为合伙企业而不是公司）以及农场、金融公司、政府和外国人，承诺于 XNUMX 月发布。

美联储如何通过混合苹果和橙子来制造问题

房地产代表经济体最大的财富类别。 FRB估计，到1996年底，美国家庭和非营利机构持有11.4万亿美元的有形资产。近 80%（8.2 万亿美元）的家庭总财富是房地产（当然，其 3.6 万亿美元的抵押贷款债务占家庭部门负债的近三分之二），而非营利组织持有 0.8 万亿美元。非金融企业拥有的 3.4 万亿美元有形资产中，房地产也占近一半（6.9 万亿美元）。

鉴于房地产在经济中占据主导地位，具有讽刺意味的是，没有公布更好的统计数据。官方估计对土地尤其不利。土地价值评估方法低估了土地价值高达 4 至 5 万亿美元，这一数字相当于美联储对整个经济土地价值的估计。土地仅作为剩余物出现，其本身并不具有场地价值。

在制定经济资产负债表时，美联储统计员将房地产分为土地和建筑物。问题就从这里开始，因为估算土地和建筑价值的过程并不像看起来那么简单。建筑物价值的估算可以通过多种方式计算。

最直接的方法是按照建筑物建造时的原始成本。但美联储选择将数据重点放在更换这些房屋、办公室、工厂和其他建筑的成本上，而这些建筑的历史成本被认为不太重要。它们的重置成本是通过将其原始“历史”成本乘以商务部的建筑价格指数得出的。这意味着，建筑物矗立的时间越长，即使其原有功能已经过时，无论是任其老化还是得到良好维护和修理，其重置成本也会逐年增加。建筑价格上涨和其他通胀压力。

作为衡量将经济保持在现有状态（扣除折旧但考虑到新建筑）所需成本的指标，这一点本身并非令人难以置信。问题来自于采用这个假设的重置成本（不是市场价格），并将其从财产的总体评估市场价值中减去，以得出混合残差，以前称为“土地”。这种方法意味着资产负债表中房地产按土地和建筑物的细分不再代表当前的市场价格。从房产的当前市场价值中减去建筑物的重置成本（假设首先存在更换它们的经济动机），使得土地只剩下很少的（如果有的话）剩余价值。

这造成了很大的混乱。美联储统计数据的一些用户独立地理解了每一行，即断章取义。假设建筑物的估计价值是现实的，则可以推断，如果报告的土地价值为负（尽管它们更有可能在 1.5 万亿美元左右），那么企业资产负债表的状况可能比许多人意识到的要好。然而，那些这么想的人并不明白美联储是如何得出这个数据的。每一次对建筑价值的高估都反映了对土地价值的相应低估，因为这些估算是在给定的总体房地产价格的背景下发生的。

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面对土地价值在统计上的消失，联邦储备委员会根本停止发布任何土地估价。这当然避免了一个尴尬的根源，因为美国所有公司土地在 1993 年的价值都为负值，而且事实上，负值高达 4 亿美元，这几乎不可能是真的。

假设有人提出以下报价：“我们将给你 4 亿美元。但有一个问题。你还必须接受美国所有非金融非农业公司拥有的所有土地，自由且透明。”

你会接受这个提议吗？我认为几乎任何人都会这样做，因为这样做会让一个人立即成为亿万富翁。

美联储剩余统计数据的真正含义是，更换现有公司所有结构存量的估计成本已经超过了所有公司房地产的价值。问题在于，将房地产的整体市场价格与建筑物的重置成本并列会产生混合残差，从而对“土地价值”产生不切实际的低估计值——这是一种不易分类的混合残差。这个问题可能促使美联储统计人员开发替代方法，例如将建筑物而不是土地作为剩余价值储存。但到目前为止还没有。

美联储在估算这些重置成本时没有考虑到土地价值也往往会上涨，而且往往比建筑成本上涨得更快这一事实。事实上，如果美联储本身就从土地开始，它可能会发现土地的长期上涨更为积极。无论如何，必须付出一些东西——但应该是土地价值还是建筑价值？残值应如何处理？房地产投资者抬高房产价格的主要原因是否是过去建造的建筑成本低于今天复制的成本？或者投资者是否会根据其场地价值购买房产，也许是为了拆除旧建筑并建造新建筑，通过用新的住宅开发项目取代旧工业用地来使城市地区变得高档化？

对于包含土地作用的经济理论，有必要更好地估计土地价值，以便估计可归因于土地的租金收入和现金流量的比例，以区别于建筑物和其他资本改进。

许多场地在空置时价值更高，建筑物被拆除，以便开发商能够用拉萨塔布拉进行建设。从纽约市的高层建筑开发到将约 40,000 个前制造空间改造成生活阁楼，土地用途的变化是工业、商业和住宅社区与建筑之间不断变化的平衡所固有的。美国大多数主要城市都出现了类似的工业结构向住宅或高密度商业用途的转变。

虽然工业和商业建筑的复制成本确实常常超过财产的整体市场价值，但事实是，今天没有人会重建这些结构。如果没有建筑物，许多遗址会更有价值。但美联储将土地而不是建筑物视为剩余物的方法假设，这些地点及其建筑物更有价值 - 但在 1993 年，没有土地！

如上所述，美联储没有继续发布此类估计，而是停止报告房地产数据，直到它能够决定如何避免企业土地所有权确实具有负价值的暗示。其 1997 年 XNUMX 月的资产负债表估算包括另一种计算方法：建筑物的原始（历史）成本。这种方法本可以赋予土地正值，但美联储完全停止了土地价值的估算，显然是为了不报告一个令其经济学家不太相信的数字。不再有一条标有“土地”的线，美联储也不再公布“市场价值减去建筑物的历史成本（甚至重置成本）”的剩余数字。美联储没有做出更好的土地估算，而是简单地放弃了已经成为烫手山芋的问题。其经济学家解释说，任何想要做美联储以前做过的事情的人——从房产的整体市场价值中减去重置成本或结构的历史成本——都可以自由地这样做，但美联储不再承担称此为责任的责任。剩余的“土地”。

修改美联储的土地价值估计

1、企业房地产

更好地估计土地价值是确定房地产租金收入和现金流量比例的先决条件，这些收入和现金流量可归因于土地，与建筑物和其他资本改进不同。

图 1 显示，当企业拥有的建筑物按其历史成本估值时，土地所占的比例相当稳定，占房地产总价值的 60% 左右，直到 1989 年全球房地产泡沫破裂为止。相比之下，以重置成本为基础对这些相同的建筑进行估值，从二战结束到 1989 年，土地价值缓慢而稳定地增长，占企业房地产总价值的比例从 20% 上升到约 27%。

1989 年之后，随着企业房地产整体价值下降，土地被认为首当其冲。但这是假设复制现有结构仍然是可取的。这些被视为基本参考点，而不是底层土地。

实际发生的情况是，企业劳动力被裁减，工厂投资转向海外。国家经济和就业结构的这种转变意味着没有理由更换现有建筑。通常，如果没有它们，土地会更有价值，这确实是近年来如此多的工业产权被拆除的原因。在这种情况下，现实是旧工业建筑的价值下降，而不是土地本身的价值下降。

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将 1945-89 年土地价值的增长趋势预测为房地产总价值减去重置成本的剩余部分，进入 1990 年代，将表明土地剩余价值占企业财产总价值的 30%，即土地价值略高于 1 万亿美元。这就是我估计 1.5 年至 1994 年企业土地价值被低估约 1996 万亿美元（建筑物相应被高估）的部分原因。 1.5 万亿美元的数字也可以通过按建筑物的历史成本而不是重置成本进行估值来得出，正如美联储统计人员现在可以方便地做到的那样。另一方面，如果我们将企业房地产价值的下降完全归因于建筑物（“建筑剩余”而不是“土地剩余”方法），那么我们得出企业拥有的房地产的土地价值超过 2 万亿美元。 1996年的房地产。

这 2 万亿美元可以作为美联储统计数据中损失的土地价值的最低估计。一方面，对工业产权的官方评估往往较低，而且肯定低于其最佳替代用途。越来越多的最佳用途是成为住宅，特别是在美国正在经历郊区居民回流到中心城市地区的情况。在纽约、芝加哥和其他主要城市（就像在伦敦和其他外国中心一样），这种高档化正在创造重大的新房地产投资机会——股票投机者在仔细研究企业资产负债表以寻找可能实现的被低估的潜力时不会忽视这一事实。

过去两年公司股票市盈率大幅上升（约 40%），表明股市对有形房地产和相关公司资产的整体估值要高得多。股票买家为企业房地产资产（和其他资产）支付的价格远高于其盈利能力或美联储报告的评估财产价值所反映的价格。

2. 非营利部门持有的房地产

美联储对非营利组织（包括学院和学校、教堂、博物馆、医院和慈善机构）土地价值的处理方式低估了土地价值，其折扣幅度比迄今为止公布的账目中其他任何地方的折扣都要大——仅为估计值的 10%房地产价值。预估较低的原因是该行业建筑物的重置成本约占总价值的 90%。

由于多种原因，这个数字看起来很可疑。一方面，非营利组织持有的房地产的税收评估往往非常低。没有什么紧迫的问题需要提高对不涉及税收收入的财产的评估。事实上，存在一些不提高评估的社会压力。其次，这些机构使用的建筑物往往经过特殊设计，使其很难转变为正常的家庭住宅用途或商业用途。

因此，土地在非营利组织持有的建筑的真实市场价值中所占的比例应高于公司持有的房地产的比例（60%，使用历史成本基础来估算建筑价值）。如果土地占非营利性房地产价值的 60%，则 0.5 年的价值将达到 1996 万亿美元。如果土地占 75%，则这一数字将达到 0.6 万亿美元。

这两项针对企业和非营利性房地产的调整将约 2.5 万亿美元的价值从建筑物转移到了土地上。

3、住户部门住宅房地产

当然，最大的土地和房地产价值类别包括家庭部门自住者持有的住宅。但与企业房地产的情况不同，FRB 并不按照房屋的历史成本进行估算，而只是按照重置成本进行估算。使用“土地剩余”技术，当今家庭部门的土地价值接近 2 万亿美元，与近十年前 1987 年的水平几乎没有变化。这意味着土地占家庭房地产总价值的比例从 30% 下降到仅 20%。

这合理吗？这些年来，家庭房地产的总价值增长了约 2.6 万亿美元，从不到 5.5 万亿美元增长到超过 8.1 万亿美元。即使我们接受“土地剩余”方法在 1987 年之前土地和土地价值不断上涨的几十年中有效，自那时起将土地总价值稳定在 30% 也会使土地价值增加 0.5 万亿美元，达到总计 2.4 万亿美元。

在这种情况下要提出的两个主要“分寸感”问题之一是家庭住宅是否应按其重置成本或历史成本进行估价。以稳步上升的重置成本对其进行估值的问题在于，这种方法吸收了过去十年中所有房地产价值的升值——这种升值似乎更现实地是土地价值不断上升的结果，在某种程度上，它是“环境因素”。 ”（这里指的是商业环境及其资产价格通胀）。如果建筑物价值上涨的原因是通货膨胀，那么这是否也会影响土地呢？事实上，在人们对通货膨胀迅速担忧的时期，是否存在特别强烈的逃往陆地作为囤积工具的情况？

然而到了 1980 世纪 28 年代末，当房地产泡沫仍在膨胀时，家庭和企业的建筑物重置成本使土地仅占房地产总价值的 60% 左右。对住宅用地进行与美联储对企业建筑的调整相同的调整——按照历史成本对其进行估值——将使住宅用地价值占总价值的 1990%（等于 1996 年的数字）。即使是 45 年的数字，土地价值也占家庭部门房地产总价值的 50%。按照粗略的数量级，住宅用地和建筑物按 50/4 的比例划分，将产生超过 XNUMX 万亿美元的土地价值，是美联储估计的两倍。

从务实的角度来看，增加约 2 万亿美元的住宅用地价值似乎是合理的，因为当地税务评估人员面临低估土地相对于建筑物的价值的压力。由于这些评估是编制人口普查统计数据的基础，因此人们必须相应地运用常识来恢复土地和建筑价值之间更合理的平衡。

第二个主要的“分寸感”问题是是否应该使用“建筑剩余”而不是“土地剩余”评估方法。根据上述估计，将建筑物视为剩余价值储存库将使过去十年的土地价值增加约 2 万亿美元。

事实证明，还有另一个理由怀疑美联储可能低估了家庭房地产的价值。美国劳工统计局 (BLS) 对房主认为其住宅的市场价值进行了自己的调查。

FRB 根据 BLS 统计数据对住宅房地产和土地价值的估计

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住宅价值的政府统计数据的另一个来源是由劳工统计局 (BLS) 发布。劳工统计局要求其房主统计样本来估算其房屋的市场价值。将样本扩大到全国范围后，自住者报告称 7.4 年其房屋价值为 1995 万亿美元。

在评估劳工统计局统计数据的质量和合理性时，需要注意一些注意事项。自我意识确实可能在受访者对其房屋市场价值的估计中发挥了作用。另一方面，他们的估计可能不会像地方税务评估记录中出现的低估那样扭曲他们的报告。人们普遍认为，在房价快速上涨的时期，当地的房地产评估未能跟上市场的上涨。 （原因很大程度上是政治性的：房主会抗议现实的年度财产重新评估所带来的急剧上涨的税收。）当涉及到出于税收目的对其财产进行评估时，房主的政治影响力可能比其所反映的自我意识更强。他们告诉劳工统计局。

BLS 对房主房地产价值的估计与 FRB 7.6 万亿美元的估计非常一致。事实上，过去十年美国劳工统计局和美联储的数据密切反映了彼此的情况。然而，有人预计美联储的统计数据会稍高一些，因为其对家庭拥有的住宅房地产价值的估计涵盖的类别比劳工统计局调查的类别更多。例如，最富有的 5% 或 10% 的人口拥有价值不成比例的房地产和其他资产。认识到这一事实，美联储对这些类别进行了特别严格的抽样。美国劳工统计局的数据中相对缺乏最富有的家庭，这表明其估计遗漏了经济中家庭房地产总价值的一个重要组成部分。此外，美联储将度假住房的家庭所有权纳入其中，而劳工统计局则要求房主仅估算其主要住宅的市场价值。 6

然而 FRB 统计数据并没有提供更高的估计值。相似的幅度表明，房主对其住宅的市场价值的估计可能高于当地评估机构（美联储最终依赖其报告）。这一可能更现实的估计可能会被劳工统计局调查范围缩小所抵消。

逐年变化的比较表明，劳工统计局关于房屋市场价值的消费者支出调查与美联储针对家庭住宅房地产所做的调查非常一致。 1984 年，即 BLS 系列开始的那一年，房价刚刚开始起飞。美国劳工统计局的全国预估为 4.265 万亿美元，略高于美联储的 4.018 万亿美元预估，但 1985 年美联储的预估超出了预期，并且此后一直保持在较高水平。可以肯定的是，1994 年美国劳工统计局和美联储都估计家庭住宅的价值增加了​​约 0.3 万亿美元，1995 年又增加了同样的数额。（两组数字都包括新建建筑。）

但人们本以为 FRB 的统计数据会高得多。根据经验，最富有的 5% 的美国家庭拥有 20% 的房地产，如果不包括这些家庭，劳工统计局的统计数据就会增加约 1.5 万亿美元。这一计算表明，美联储对家庭部门的房地产估计应该高于劳工统计局的估计——除非劳工统计局调查的房主倾向于长期高估其房屋价值，其金额相当于最富有的 5% 人口的持有量。

不可避免地出现的问题是，房价上涨在多大程度上应归因于土地升值上涨，又有多少归因于建筑成本。劳工统计局不要求受访者回答这个问题。美联储通过估计房地产结构的重置成本，以任意方式回答这个问题。这就留下了剩余部分，以前被称为“土地”，现在甚至没有单独列出。

到目前为止，这些调整将使国家土地价值增加约 4.5 万亿美元：2 万亿美元用于自住住宅，0.6 万亿美元用于非营利部门，2 万亿美元用于企业土地持有。这还不包括大多数商业房地产所属的非法人房地产部门。 （如上所述，该行业的统计数据至少要到 15 月 XNUMX 日才会公布。）

非企业房地产部门

最新公布的非企业房地产统计数据仍为 1994 年的数据。当年，土地（551 亿美元）占该行业房地产总评估价值的比例不到 25%，低于 42 年的 1989%。FRB 指控土地的整体价格下降是通过从其市场价值中减去（上升的）建筑物重置成本得出的，而自 1989 年以来几乎没有人认为市场价值有任何变化。

1989 年，美联储利用土地剩余评估技术得出的土地价值超过 1,024 万亿美元。但到 1994 年，这种衍生品几乎减少了一半，降至 551 亿美元。然而，尽管随着经济萎缩，对办公空间的需求萎缩，但建筑物的重置成本仍然不可避免地上升。商业房地产新租赁合同市场价值的明显下降表明，建筑剩余技术可能更适合使用。

仅仅保持土地价值稳定就会使 FRB 的土地估算增加约 0.5 万亿美元。这实际上就是我们将土地与房地产总价值的比例保持在 1989 年不变的情况下所得到的结果。如果采用 60% 的税率（按历史成本对企业房地产进行估值所得出的比例），则土地价值为 1.3 万亿美元，比 0.8 年报告的土地价值高出约 1994 万亿美元。

对农田和金融公司进行类似的调整会使土地价值增加约 1.0 万亿美元。这一数字，加上住宅、非营利和企业房地产增加的 4.5 万亿美元，是土地估计价值的两倍多，从 4.4 年的 1994 万亿美元增至近 9 万亿美元。

综合来看，这些调整表明，在根据土地和建筑物的资产组合推算房地产租金收入的比例时，土地应占总额的60%。

建筑物应该按其历史成本还是重置成本进行估价？

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虽然建筑成本几乎无情地上涨（每年约 3%），但这些建筑物的价值也在贬值。房地产行业的私营公司对成本增加和折旧率进行估算。 1997 年夏天，NIPA 统计人员对基于所得税申报的折旧数据提出了自己的批评。

在某种程度上（但并非全部），折旧和陈旧抵消了建筑物不断上升的重置成本。没有可靠的文件来追踪这种现象，但建筑价值很少会因物理磨损而下降超过 25%，除非建筑的用途变得过时（就像许多工业建筑的情况，主要是企业非金融部门的建筑）。

当然，房地产价值的涨跌与整体房地产价格一致。但这些变化并不能正确归因于建筑物本身。由于“环境”（在这种情况下，金融环境以及物质和经济环境），它们更多地属于土地价值的范畴。

如果统计的目的是从参与者（投资者和消费者，以及银行家和其他中介机构）的动机来描述经济，那么有必要更好地计算家庭、非企业和个人的土地价值。企业部门，并将这些土地价值与整体房地产价格和建筑价值并列。在这样的分析中，建筑价值将成为剩余项目，而不是土地价值。

结论：对土地和建筑物价值进行令人满意的估算需要什么

美联储的评估方法并不是评估土地价值与建筑物价值的唯一方法。其实这并不是最合理的方式。例如，建筑物可以按照其历史成本来建造。美联储自己与企业拥有的房地产的比较表明，使用这种评估方法有充分的理由。企业非金融部门的结果表明，从财产的当前市场价值中减去结构的历史成本会更合乎逻辑。然而，最重要的是，使用“建筑剩余”评估方法比使用“土地剩余”更合理。这是因为房地产格局在不断变化，很少有建筑商会选择复制现有建筑。建筑物剩余估价方法将从对土地价值的独立评估开始，然后将剩余价值贷记（或在某些情况下借记）建筑物。

最理想的是创建美国经济的地图，并将房地产价值的涨跌归因于土地，使用建筑物作为剩余项目而不是土地。这样的土地价值地图需要花钱才能启动。但这是追踪经济中最有价值的资产：土地的最佳方式。正如上面的讨论所表明的，这很可能代表房地产总价值的 60%，而不是通常被视为经验法则的 40%，而 FRB 统计数据建议的是 XNUMX%。

可以肯定的是，绘制美国陆地地图（大概是由各州绘制）的任务将超出 FRB 的资源范围。美联储的房地产价值主要依赖于人口普查数据，这项任务最适合由人口普查局承担。政府可以将其纳入人口普查程序中。此类数据的用途之一是计算联邦拨款。

这是一个政治问题：如何说服国会，迄今为止国会尚未选择编制土地价值统计数据。

我的估计表明，此类研究将使企业房地产相对于建筑物的土地重新估值 1.5 万亿美元，业主自用住宅房地产重新估值 2 万亿美元，非营利性房地产重新估值 0.6 万亿美元，非公司房地产合伙企业重新估值 1 万亿美元。这些调整将使土地价值比 FRB 估计的价值增加一倍。

因此要问的最后一个问题是为什么不这样做。

支持低估土地的政治因素

在物理科学中，定量测量是神圣不可侵犯的。从客观量化中出现的模式为自然界的物理和化学关系如何组织提供了线索。经济学家模仿自然科学，用数学外衣表达他们的理论。但是，如果资产负债表统计数据显示土地正在消失，那么它们又有多大意义呢？

无意义的结果表明所使用的方法存在严重缺陷。但不言而喻的是，当一种错误的方法论尽管存在明显缺陷（GIGO 的缩写，“垃圾进，垃圾出”是恰当的），但仍被坚持时，明智的做法是怀疑工作中存在特殊利益。看似无辜的统计疯狂背后几乎总是有政治动机。

就土地估价而言，FIRE 部门不更密切地跟踪土地收益是出于自身利益。政府机构默许了这种行业偏见，尽管国税局和地方财政当局也将通过建立鼓励资本投资而不是投机的税收制度而间接受益。但这些影响并未得到广泛认可。而且没有哪个政治选区能直接从对经济房地产租金的更现实的评估中受益。制造业可能会间接受益，因为税收可能会转移到土地上。

结果是，私营企业跟踪自己选区的土地价值，但他们的目的是购买土地价值被低估的公司的股票或以其他方式从投机中受益，而不是利用土地价值收益的更好税收作为在整个国家其他地方降低税收的手段。经济。这种低估反映了现代经济理论对土地作用的普遍忽视，尽管土地升值产生的财富比经济中其他任何领域都多，这仍然是美国经济统计描述中最保守的秘密。

FRB 强调建筑物重置成本上升，将房产价值的上涨归因于土地以外的其他因素。它还往往证明过度折旧是合理的，因为业主可以声称他们将不得不支付更多费用来更换其结构，而不承认他们从不断上涨的土地价格中自由受益的程度。

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值得注意的是，场地的位置、分区、市政改善和附近的经济发展（包括交通便利性）的价值并不是业主资本支出的直接结果。然而，美联储的统计数据显示，美国房地产价值的显着增长（以及在经济衰退时期，房地产价值的萎缩）完全是由建筑物更新成本上升造成的。

存在一种可以理解的担忧，即任何估计租金或土地服务较高价值的统计数据都会导致政府在某个时候对这些评估征税。 （据我所知，这就是国民收入统计学家不再尝试估计家庭主妇的经济价值的原因。）但考虑到事实上，每年的升值大部分是在房地产源于土地价值的上涨。尽管此类资本收益是商业房地产投资的主要目标，但在统计数据中实际上被忽略了。毕竟，这就是众所周知的评估房地产的标准：“位置、位置、位置”，而不是“重置成本、重置成本、重置成本”。

结束语：

土地价值评估方法中涉及的政治利益

迈克尔哈德森

土地评估争论的一个政治层面涉及管理折旧的税法。与制造商一样，房地产所有者可以将其当前支出之外的部分收入计入原始资本回报。此项收入不征税。这是公平的，对于购买 100 美元债券的投资者来说，只需缴纳利息所得税，而不是原来的 100 美元本金。这是在不征税的情况下收回的。

同样，实业家能够在不纳税的情况下收回对工厂和设备的初始直接投资。他们最初的“沉没成本”得到了补偿，这样当设备磨损或过时时，他们就能收回资本。因此，他们减去了机器和工厂的“资本消耗补贴”。

对于房地产来说，经济学有些不同——以至于税法看起来很混乱。房地产业主说：“我们将在这栋建筑上花费 1 万美元，我们希望收回这 1 万美元，因此我们将在这笔金额之外的收益上缴税。同时，我们希望尽快收回建筑物的资本成本。事实上，折旧速度如此之快，以至于将吸收所有净收入（超出直接运营成本和利息费用）。而且，一旦资本消耗补贴结束，我们将出售该房产，新买家可以重新开始对其进行折旧。”

因此，这栋大楼以两倍于他购买价格的价格出售。然后当地的估价师过来说道：“我看到你已经以 2 万美元的价格出售了你的大楼。根据我的经验，我对土地的估价是这个价值的一半，对建筑物的估价是这个价值的一半，这样你就得到了一栋价值 1 万美元的建筑。”

但根据同样的规则，这座建筑的“最初”售价为 500,000 万美元。现在，贬值的不仅仅是它的初始价格，而是包含了 500,000 万美元收益的价格。土地价值的上涨实际上被视为可折旧的建筑价值。洛厄尔·哈里斯 (Lowell Harriss) 建议用“过度折旧”一词来形容这种做法。它给人一种资本在生产中被耗尽的统计错觉。在实践中，建筑价值实际上并没有被耗尽。房东通常将总租金收入的 10% 用于“维护和维修”。这些当然是可免税的费用，因为它们是自付费用。但这笔支出的明确目的是保持建筑物的价值完好无损，以便它能够年复一年地生存，同时场地的价值不断上升。

房地产实践人士认为，这是合理的，其逻辑是建筑成本和原材料价格的上涨可能使再生产成本翻倍。因此，新所有者似乎有理由获得税收抵免——税收抵免的数额如此之​​大，以至于收入几乎免税——其原则是保持其投资价值“完整”，即不受通货膨胀的影响。

1981 年里根税收改革将这一逻辑推向了完全不合逻辑的极端。根据新的裁决，房东可以在短短 7 1/2 年内对建筑物的全部评估价值进行折旧（根据房地产税务会计师允许的双倍余额递减法）。折旧费——即假设建筑物预计磨损的速度——如此之大，以至于涵盖了运营成本之外的所有收入。这意味着业主不必为其收入纳税。拥有一座建筑物就像拥有一口油井并从消耗津贴中受益一样，该津贴被假装可以使石油工业收回足够的收入，以支付随着世界石油供应枯竭而寻找新石油的可能上涨的价格。按照这个逻辑，慷慨的折旧补贴应该使卖家能够有能力购买与他们刚刚出售的建筑同等的新建筑。

这种税收优惠在国会得到了辩护，理由是向房地产行业提供特殊的激励措施来建造更多的住宅和办公楼符合公共利益。但在实践中，房地产投资者意识到，在他们对一栋建筑物折旧超过 71/2 年之后，他们可以将其出售给其他人，甚至卖给他们的其他实体之一，然后开始再次折旧。这就像原子战战略中的“过度杀伤”：在你杀死了一次人口，或者注销了一座建筑物一次之后，你必须重新做一遍。

纽约许多最令人向往的建筑都有 100 多年的历史，并且在其存在过程中已经折旧了 10 到 15 倍。底线是折旧率设置得足够高，以便商业房地产行业免税。因此，它享有其他部门所没有的财政优惠（现在石油和矿产资源枯竭赠品已经终止）。

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房地产行业反对土地评估中的建筑剩余法，因为这会导致建筑价值的估算低于土地价值的估算。这意味着对于房地产投资者来说，作为免税收入类别需要折旧的建筑价值会减少。

如果人们认为升值的是土地，那么很明显，除了花费正常的维护和费用外，业主并没有采取任何积极措施来增加建筑物的价值。业主是被动的受益者，享受着免费的午餐——政府税收反对者声称的午餐并不存在。对于享受如此福利的人们的财富来说至关重要，以至于世界其他地方不相信有免费的午餐之类的东西。因为如果经济学家说天下没有免费的午餐，那么就不会被征税，更不用说“为了公共利益”而获得特殊待遇了。因为公共利益要求鼓励直接主动投资，而不是以财产“财富主张”形式获得被动收益。

每个获得免费午餐的人做的第一件事就是资助那些声称没有免费午餐的游说团体。他们想让人们觉得，随着经济繁荣、储蓄和信贷变得更加充足，可以作为抵押贷款出借，其价值上涨的并不是土地。只是建筑、成本和通货膨胀在上升，没有留下任何东西。

使用土地剩余法会低估土地价值，甚至在某些年份出现负值。反过来说，土地剩余法给建筑物赋予了错误的价值，而这种错误的价值并没有贬值，而是给人一种建筑物价值上升的印象，因为建筑成本正在上升。但随着建筑成本的上升，建筑物的用途和建筑物类型也会发生变化。

我理解房地产行业的立场，即除非获得大量补贴，否则他们不会建造建筑物。毕竟，这在很大程度上要归功于他们在公共事务中的积极作用，即作为竞选贡献者和当地房地产价值的公民推动者，他们已经习惯了这一点。大多数大城市都会提供这些补贴以保持建设活跃。但此类补贴应按其本质来看待，而不是被视为建筑价值。
谈经济整体，需要画一个合理的整体解释图。房地产、建筑和金融行业从微观经济角度来考虑建设所需的资源。宏观经济视角需要解释经济中的资产如何增长，以及财产所有者是通过直接投资和提高劳动生产率致富，还是只是被动地等待其持有的资产升值。

在过去（如果我们抛开关于建造动机的争论），房地产行业对乔治主义者的唯一回答就是忽视他们。翻译成文字，这意味着“闭嘴”。他们还没有公开讨论这些问题。事实上，他们阻止了每个政府部门编制土地价值估算。甚至美联储三年前就停止了编制这些统计数据，因为他们的经济学家找不到这样做的合理依据。

他们给出的不处理土地问题的主要原因是，综合统计必须包括美国政府拥有的土地。 “你如何评价大峡谷？”他们问道。他们接着说，除非人们能够通过提供合理的估计来回答这个问题，否则他们也不会再对公司和合伙企业拥有的土地和建筑物之间的价值进行细分。

沮丧的是，乔治主义者除了自己之外没有人可以交谈。我认为，将这个问题纳入经济学课程的最佳方法是让双方进行对话，这样至少可以向学生展示有两种方法可以评估经济中最大的单一资产。

土地价值统计的政治背景

在处理房地产问题时，似乎有一种经济精神分裂症在起作用。如今，大多数投资者都在从事经济学家所谓的寻租活动。他们的目标是在合适的地点选择一处房产，其价格升值速度将高于购买该房产所需支付的利率，因为大多数老练的投资者都试图用借来的资本来杠杆化自己的投资。

但与此同时，他们希望通过不纳税来最大化收入。为了做到这一点，房地产行业及其支持者、金融和保险行业聘请游说团体并资助智囊团。这些公关工作将经济中的房地产描述为根本没有产生任何租金。众所周知，地租是由土地产生的。但土地似乎没有价值，因此没有土地价值收益（通常称为资本收益）。事实上，从 1990 世纪 XNUMX 年代中期联邦储备委员会公布的统计数据来看，商业房地产投资者只能实现收支平衡。他们的房产价值上升不是因为租金上涨，而是因为更换已建建筑物的再生产成本。导致他们房产价格上涨的是通货膨胀，而不是地租。

经济学几乎完全是关于劳动力和资本的，但最大的有形资产不是工业厂房和机械，而是房地产。在这些房地产中，40% 到 60% 是土地。

这是现代经济思想中被忽视的领域——与工业及其就业相比，忽视了将土地和消防部门视为一个独特的单位。

困难的原因之一是没有统计数据。如果没有统计学，发展现代数理经济学有何意义？

但这是有原因的。看不见的东西不会被征税。

这在很大程度上就是为什么华盛顿很难提供全国土地价值统计数据。反对意见主要来自房地产行业本身。为什么涉及土地的行业希望将其排除在统计数据之外？

原因是为了证明收益的合理性，并提出为什么不应对其征税的论据。

开发商声称，当土地升值时，他们只是跟上了通货膨胀。因此，他们会问，仅仅通过保持价格调整后的价值来实现收支平衡不是正确的吗？

这也是石油行业在争取消耗补贴时提出的逻辑。

在这个世界观中，没有租金。

立即订购

一旦将土地定义为一个独特的类别，房地产行业就会游说将其价值定义为零。对于美国商业城市建筑和无线电频谱的土地统计来说，情况确实如此，如果“利息费用”被定义为融资（1）资本（2）其再生产成本或其未来贴现收入流。

两种看法。 （也许我应该称其为“两种半观点”）

一、土地剩余观

这是目前的主流观点，但它的使用者认为它产生了无意义的数字，因此悄悄地放弃了它，正是因为它在赋予土地负值方面似乎产生了无意义的东西。

这种方法论有一个政治层面。房地产投资者将他们的土地价值（“资本”）收益描述为“仅仅跟上通货膨胀”，因此不值得纳税。

在这种情况下，投资者得到了金融部门的支持，而金融部门最终获得了大部分土地租金。

他们承认土地参与了房地产价格，但声称在考虑到投资于建筑物的资本的再生产成本后，土地的价值根本就是负值。

出于务实的考虑，他们随后辩称，如果没有获得事实上的负值税收补贴，开发商今天甚至不会建造建筑物。这是经验描述性的。在我看来，我们的角色就是刺破这里的游说外壳。

我将简单地阐述一下问题的政治性，并表明房地产行业在过去的半个世纪中是多么不愿意公布土地统计数据。

二.建筑残景

这使得土地价值至关重要。问题是，在此基础上构建了什么。

三． “务实”的妥协观点

50/50 或 60/40