上周五，奥巴马政府宣布改变其家庭负担得起的改造计划（HAMP），最显着的变化是“本金减少”。 通过减少水下贷款的余额，政府希望减少已经飙升至每月超过 300,000 套的丧失抵押品赎回权的数量。 这看起来像是一个可行的计划，因为大多数止赎都是负资产或失业的结果。 如果银行和其他投资者同意该计划的条款（看起来他们会同意），那么更多的房主将能够避免丧失抵押品赎回权，价格将稳定下来，复苏将获得动力。 然而，有一个缺点，那就是道德风险很大。 新计划奖励那些押注于不可靠投资的投机者，他们将能够用他们的垃圾证券化换取政府担保的 FHA 贷款。

事实上，这似乎从一开始就是该计划的真正目的。 这是彭博社 30 月 XNUMX 日的摘录：

“随着美国开始鼓励减少房主余额，次级抵押贷款证券正在加速上涨，这可能会导致止赎减少并更快结束住房市场低迷......次级贷款债券在第一个创建时评级为 AAA根据 Markit Group Ltd. 的数据，2006 年一半的指数上周攀升 3.2% 至 49.1，为 2009 年 XNUMX 月以来的最高水平。

“根据摩根大通公司的说法，在财政部首次表示将寻求削减抵押贷款规模、降低贷款修改失败的可能性后，与信用不良借款人相关的高级债券将主要受益。”摩根士丹利和巴克莱银行。 Amherst Securities Group LP 分析师 Laurie Goodman 表示，修订后的计划还通过帮助避免更多止赎来支持房地产市场。 （彭博社）

因此，奥巴马的修改计划似乎引发了有毒纸业的淘金热。 曾经几乎一文不值的次级抵押贷款证券化，目前是华尔街最热门的项目。 Main Street 的亏损将再次意味着华尔街对冲基金经理和经纪公司大佬的暴利。 这是一个次级贷款的富矿！ 我最近接受了一位华尔街资深人士（匿名）的采访，就这个话题发表了以下看法：

“听起来证券化的投资者将水下房地产换成政府担保的票据……我认为这里的骗局只是为了提供一些掩护，以便对冲基金和其他高净值个人可以将他们的低等级票据交易为三 ​​AAA FHA 以纳税人的费用为抵押贷款提供保险。”

政府的计划由财政部制定，深受华尔街宠儿蒂莫西·盖特纳 (Timothy Geithner) 的影响。 就在上周，盖特纳表示有兴趣重振垂死的证券化模式，自 2007 年 XNUMX 月贝尔斯登 (Bear Stearns) 的两家对冲基金违约引发金融危机以来，该模式一直处于失修状态。 财政部长发现了一种方法，他的投资者朋友和银行家可以通过简单地降低不良贷款的面值来弥补损失。 这是修改后的 HAMP 计划的主要目标； 其余的只是为了混淆公众而转移注意力的胡言乱语。

迄今为止，政府对住房采取的措施是降低利率、延长抵押贷款期限、修改问题贷款并为新购房者创造诱因。 但没有任何效果。 在 3 到 4 万个潜在修改中，只有 170,000 个房主成功转换为新的抵押贷款。 这是一个彻底的失败。 因此，现在财政部已转向 B 计划，并提出分担银行成本（美元面值 10 至 21 美分）以减少本金。 只有坚持付款的房主才有资格参与。

没有人知道银行和其他投资者会因余额减少而损失多少，但损失很可能是巨大的，也许是数百亿美元。 尽管如此，在未来价格跌幅预计在 10% 至 20% 的市场中，将降级的票据资产换成 FHA 贷款的前景是“不费吹灰之力”的。 宁可先承担前期的亏损，以后再操心短期的盈利。

还值得注意的是，银行削减的本金金额总是会少于抵押贷款的余额。 因此，如果看起来房主即将丧失抵押品赎回权，最好的办法就是与山姆大叔交易坏票据，这样他就可以承担大部分账单。 一旦抵押贷款再融资为 FHA 贷款，银行就摆脱了困境。 如果房主坦克，谁在乎; 这是政府的问题。

HAMP 整容的其余部分只是门面装饰； 更多的烟雾和镜子。 真正发生的事情是，充斥着酸性 MBS 的银行和其他金融机构正准备将其有毒污泥倾倒在新的政府垃圾填埋场（也称为 FHA）中。

这是来自 Housingwire 的一段剪辑，其中解释了该程序的工作原理：

“根据自愿计划的条款，贷方将被要求为当前还款的借款人减记至少 10% 的抵押贷款本金……。 本金减少必须使新的 FHA 贷款价值 (LTV) 达到 97.75%，并使新付款占借款人月收入的 31%。 该计划还为向借款人提供类似本金减少和再融资选择的第二留置权抵押贷款的贷款人提供激励。 合并贷款的最大允许 LTV 为 115%。” （房屋电线）

可以这样想：每月失业救济金的 31% 远远低于房屋付款，甚至低于大多数租金。 让人们留在家中以减缓丧失抵押品赎回权的速度并避免更多的赤字是一种赠品。 这可以防止库存堆积，从而使房价人为地高企。 目前完成止赎程序需要14个月，这证明银行在故意拖延，因为他们无法承担损失。 在取消抵押品赎回权最终确定之前，银行可以使用“标记到幻想”的会计技巧来捏造数字。 但当交易完成后，银行必须在其账簿上减记损失。 这就是问题所在。 如果他们处理止赎的速度太快，他们的资本缓冲就会减少，FDIC 就会关闭他们。 这就是为什么他们要延长这个过程，直到财政部启动并运行它的程序。

以下是该计划如何为水下屋主服务的示例：

如果房主目前正在偿还抵押贷款，他们将被允许再融资为 FHA 贷款，金额不超过房屋当前价值的 115%。 因此，如果当前抵押贷款为 400,000 美元，但房屋现在价值 300,000 美元，则新 FHA 抵押贷款的最高金额为 345,000 美元。 如果未来三年按月付款，新旧余额之间的差额将逐渐被免除。

该过程为欺诈提供了充足的机会。 例如，如果银行设法争取到对房屋的更高估价，那么他们就可以大大减少损失。 它只是需要操纵系统，因此评估不能反映真实的市场价格。 没问题。

该计划还允许信用评分较差的房主（FICO 在 500 年代）转换为 FHA 贷款。 这对纳税人来说意味着更多的损失。

而且——如上所述——借款人将能够获得 FHA 担保的抵押贷款，金额为房屋价值的 115%。 （比房屋当前价值高出 15%）这与我们从次贷危机中学到的一切背道而驰，即丧失抵押品赎回权的主要驱动因素是缺乏资产。 换句话说，当没有股权的人（在房屋中没有实质性股权，例如首付）时，他们往往比其他任何类别的借款人都更快地违约。 财政部决心重蹈覆辙。

近 25% 的美国抵押贷款持有人（11.3 万户家庭）目前贷款不足。 近 6 万人拖欠付款或处于违约的某个阶段。 失业率接近 10%，就业不足率为 20%（根据盖洛普的数据），而且根据许多专家的说法，银行还持有另外 3 到 4 个月的账外“影子库存”。 实际上，房地产市场可能会再低迷 5 年或 10 年。 我们需要财政部认真对待这个问题的人，而不是那些只是从一个秘密救助计划到下一个秘密救助计划的银行游说者和行业代理人。

在最近接受 NPR 的 Robert Seigel（Big Picture 的投资博主）采访时，Barry Ritholtz 提出了他对下一步应该做什么的看法，尽管许多读者可能会觉得他的解决方案令人难以接受。 他是这样说的：

“所有这些程序似乎都适合做两件事。 首先，它们是对大银行的巨额赠品。 这些旨在防止银行实际上必须立即进行全部止赎减记……。

“从广泛的角度来看，你让（人们）住在他们买不起的房子里，他们最好去一个能在口袋里留下一点零钱的地方，而不是仅仅耗尽他们支付这些款项所需的一切……

“如果你想帮助处于这些情况（丧失抵押品赎回权）的人，你可以做的就是为他们提供搬迁资金。 与其为这些计划向银行提供 14 亿美元的额外救助资金，不如促成卖空，给他们 1,000 美元来找一个搬运工，提货并搬家。 有很多更有效的方式来花费 14 亿美元，而不是基本上奖励那些如此鲁莽和不负责任的银行。 只是没有任何意义。” （“关于抵押贷款修改伦理的金融博主”，NPR）

毫无疑问，奥巴马修改后的 HAMP 计划将产生比早期版本更好的结果，但其成本将是巨大的，并且无法解决根本问题。 房价需要下跌以增加需求，房主需要现实地看待他们在后泡沫时代的负担能力，政府监管机构需要关闭对资产负债表状况撒谎的水下银行。 我们最不需要的是另一个不透明的政府计划，充斥着炫目的诱因和公关炒作，它只是把罐子踢到路上，同时对资本不足的大型银行提供慷慨的补贴。

迈克·惠特尼（MIKE WHITNEY）居住在华盛顿州，可以通过 [电子邮件保护]