财政部长亨利保尔森周五对低迷的房地产市场发表了乐观的评估，称“我看到的所有迹象”都表明“房地产市场已处于或接近底部”。

胡扯。

保尔森补充说，次级抵押贷款的崩溃并不是一个“严重的问题”。 我认为它将在很大程度上得到控制。”

又错了。

保尔森非常清楚房地产市场正走向崩盘，并且可能在接下来的 4 或 5 年内不会反弹。 这就是为什么国会正在制定一项救助计划，以使陷入困境的房主免于丧失抵押品赎回权。 如果违约以目前的速度继续飙升，它们很可能使整个经济陷入瘫痪。

上周，参议院召集了由参议员查尔斯·舒默 (Charles Schumer) 担任主席的联合经济委员会。 该委员会的工作是制定一项策略，将拖欠的次级抵押贷款持有人留在家中。 看起来国会正在寻找这个小家伙，但事实并非如此。 正如舒默指出的那样，“除非我们采取行动，否则次级抵押贷款危机会产生经济后果，将波及我们的社区。”

舒默是对的。 数百万房主拖欠贷款的后果可能对华尔街和银行业造成重大打击。 这就是舒默所担心的——而不是过度杠杆化房主的困境。

现在，每天都有另一家主要贷款机构公布其拯救房地产市场的计划。 花旗集团和美国银行联手创建了美国邻里援助公司，它将提供 1 亿美元用于救助次级贷款。 这将使房主能够为他们的抵押贷款再融资，并使他们免于丧失抵押品赎回权。 新的“30 年期贷款的固定利率将比最优惠利率低一个百分点，目前为 5.5%。 不收取任何费用，银行支付所有结算费用。”

但是，如果正如保尔森所说，“房地产市场处于或接近底部”，为什么银行会如此慷慨呢？ 这证明财政部长满嘴胡言乱语，问题远比他说的要严重。

上周，Washington Mutual 宣布了一项 2 亿美元的计划来减缓止赎（Washington Mutual 的次级抵押贷款部门在第一季度损失了 164 亿美元），而 Freddie Mac 则承诺为同一目标投入高达 20 亿美元。 事实上，房地美宣布“会将贷款期限从目前的 40 年限制延长至最长 30 年”。

40年！？！ 60年或80年的抵押贷款怎么样？

你能感觉到绝望吗？ 然而，保尔森说他并不认为次贷危机是一个“严重的问题”！

保尔森的言论对美联储没有影响。 美联储一直在疯狂地寻找一种策略来应对不断上升的止赎。 周三，《华盛顿邮报》报道称，“联邦银行监管机构呼吁贷方与无法偿还高风险抵押贷款的陷入困境的借款人合作，以帮助他们保住房屋”。

咦？

联邦政府最后一次命令私营银行改写贷款是什么时候？

从来没有——那是时候。

这让我们对事情到底有多糟糕有了一些了解。 媒体正在淡化危机的细节，以防止公众恐慌性抛售。 但美联储知道发生了什么。 他们知道“美国抵押贷款违约率在 2007 年第一季度创下历史新高”，“抵押贷款违约比例上升至创纪录的 2.87%”。 事实上，美联储和其他五个监管银行的联邦机构就在上周发布了这份声明：

“与安全和健全的贷款实践相一致的审慎的解决方案通常符合金融机构和借款人的长期最佳利益，如果它们与借款人达成合理的解决方案，机构将不会面临监管处罚。”

翻译：“重写贷款！ 答应他们什么！ 只要确保他们一直被束缚在自己的房子里！”

不幸的是，30 或 40 亿美元的救助计划不会“解决”这个问题。 问题远不止于此。 估计有 2.5 万亿美元的次级抵押贷款和 Alt-A 贷款——其中 20% 预计在未来几年内进入止赎。 利率或失业率的任何上升只会使情况恶化。

CGM 房地产基金（资本增长管理）的经理肯尼斯·希伯纳 (Kenneth Heebner) 对我们在不久的将来随着违约增加的预期提供了现实的预测。

希伯纳：“自大萧条以来房价跌幅最大的一次”（彭博新闻采访）

“真正的痛苦和丧失抵押品赎回权的浪潮才刚刚开始。次贷和 Alt-A 都遇到了麻烦。 其中很多将进入默认状态。 原因是，拿出这些东西的人从来没有真正打算完全偿还抵押贷款——他们指望房价上涨，这样他们就可以在虚线上签字而不显示他们的收入，然后两年后又变成另一个垃圾抵押贷款并通过放下任何东西从房子中获得巨额利润

“有 1.5 万亿美元的次级抵押贷款和 1 万亿美元的 Alt-A 催化剂将推动房价下跌，而这已经在进行中。 但随着这些 2.5 万亿美元的抵押贷款中有大量违约，我们将看到止赎房屋被抛售到本已疲软的市场上，而房屋建筑商已经在努力出售房屋。 已经开始的价格下跌将继续，甚至可能在一些较热的市场加速下跌。 我预计“2007 年许多市场的房价将下降 20%”。

“你将看到的是自大萧条以来住房价格的最大跌幅......人们不应该做的一件事是接近 CDO 或穆迪和标准普尔评级为三 A 的住宅抵押贷款支持证券，因为这些是数亿美元将被降级——因为它们由次级抵押贷款和 Alt-A 抵押贷款担保，在这些抵押贷款中会有大量违约”。

问题：“抵押贷款市场的损失是否会超过储贷危机？”

Heebner：“他们将使这些损失相形见绌，因为​​损失很容易接近 1 万亿美元——这使曾经发生的任何事情都相形见绌。 安然是 100 亿美元——这将远不止于此。好消息是，这些贷款中的大部分都归对冲基金所有，你对冲基金购买这些次级贷款和 Alt-A 贷款，并以 10 比 1 的比例杠杆化它们。他们买了一个池8% 的抵押贷款，他们以 3% 的日元借入抵押贷款，然后以 10 比 1 的杠杆率进行杠杆操作，这样你就有了丰厚的利润而你正在运营的对冲基金，经理将获得 20% 的收益——所以即使如果在你破产前一年； 在基金关闭之前，你会变得富有”。

Heebner 补充了这一有启发性的评论：“经纪公司创造了‘证券化’，他们知道这些产品是有毒的。 我不认为他们会遭受损失； 他们只是将它们传递给其他所有人。 这将产生的唯一影响是从中流出的利润会减少。但即使是风险最大的经纪公司，它也不到收入的 3%，所以他们不会被抓住。”

尽管 Heebner 认为经纪公司会做得很好； 对于小投资者而言，情况并非如此。 近 70% 的次贷已被证券化。 这意味着大量“无首付、无文件、只付利息”的劣质贷款（即将违约）已转化为证券并出售给对冲基金。 随着房地产市场继续低迷，这些资金将以与已应用的杠杆数量成反比的速度暴跌。 这或许可以解释为什么（根据彭博市场）“最富有的美国人一直在以惊人的速度救助”对冲基金。 上周四《纽约时报》的一篇报道称：

“25 年，净资产至少为 2006 万美元（不包括其主要住房的价值）的美国人减少了对冲基金的敞口”——富裕投资者在对冲基金中持有的资金数量急剧下降——“平均余额， 2.8 年为 2005 万美元，去年仅为 1.6 万美元，下降了 43%”。

那么，美国最富有的投资者知道我们其他人不知道的什么？

会不会是过度杠杆化的对冲基金行业即将受到次贷危机的打击？

如果是这样，受伤的就不会是经纪公司或精明的内部人士。 受挫的是小人物和养老基金。

在亨利 CK Liu 的“为什么次贷泡沫会蔓延”（亚洲时报）中，作者指出，房地产泡沫破灭将引发重大的养老金危机。 毕竟，谁是“机构投资者”？ 它们主要是管理美国工作公众退休所需资金的养老基金。 换句话说，工薪阶层的退休资产总额面临着同样的工薪阶层拖欠房屋抵押贷款的风险。” (刘)

房地产泡沫的起源很复杂，但如果我们想知道事情将如何发展，它们就值得了解。 房地产泡沫不仅仅是低利率和不良贷款做法的结果。 正如 Liu 所说，“泡沫是由创造性的住房金融造成的，而创造性的住房金融是通过金融自由化解除管制的全球信贷市场的出现而成为可能的。 抵押贷款的低成本使所有美国房价都超过了在其他分类市场中家庭收入可以承受的水平”。 放松管制的跨境资金流动（通过日元低息“利差交易”或 800 亿美元的经常账户赤字）在推高美国房地产市场方面发挥了重要作用。

刘补充说，“由于为这个房地产泡沫提供资金的资金来自全球，美国房地产泡沫的破灭将在全球范围内产生可怕的后果。” 由于近 50% 的“证券化”抵押贷款为外国投资者所有； 次贷危机必将震动整个全球金融体系。

华尔街在衍生品交易方面的创新进一步复杂了房地产市场的下滑，衍生品交易产生了数万亿美元的“虚拟”财富，并影响了美联储通过操纵利率来控制通货膨胀的能力。 正如肯尼思·希伯纳 (Kenneth Heebner) 所说，“你有对冲基金购买这些次级和 Alt-A 贷款，并以 10 比 1 的比例进行杠杆。他们以 8% 的利率购买抵押贷款池，并以 3% 的日元抵押贷款，然后以10 比 1 这样你就有了丰厚的利润。”

换句话说，低利率的外国资本涌入美国市场，导致房价扭曲。

在她最近的文章“战争拖累美元下跌”中，安伯格提到华尔街的“异国金融漩涡星系”“为政府和精英施展魔法”，但尚未经受住经济的严重衰退。

但市场将如何应对对冲基金行业的突然低迷？ 狡猾的次贷和摇摇欲坠的债务抵押债券 (CDO) 会引发崩盘，还是通过衍生品交易明智地分散了风险？

没有人真正知道。

正如 Berg 所说，“衍生品数量惊人。 国际清算银行估计，去年在受监管交易所交易的衍生品名义金额超过 370 亿美元，而未受监管的场外交易（称为场外交易）金额在 2006 年 XNUMX 月达到 XNUMX 万亿美元。因为场外交易市场由无穷无尽的双边交易链组成，系统性风险未知。”

纽约联储主席蒂莫西·盖特纳 (Timothy Geithner) 的评论有助于澄清现代市场的深奥活动：

“信贷市场创新已将金融体系从大多数信用风险以银行资产负债表上持有至到期的贷款的形式转变为大多数信用风险现在采取多种不同形式的体系，其中大部分由非银行金融机构持有，这些机构按市值计算并可承担大量杠杆。”

盖瑟说得对。 市场现在像不受监管的银行一样运作，通过大规模杠杆债务工具产生大量信贷——这是一个比资本主义历史上任何事物都大的巨大信贷泡沫。

那么，这一切将走向何方？

没有人真正知道。 但当房地产泡沫冲入华尔街的信贷泡沫时，； 我们可以期待“大爆炸”。 这或许可以解释为什么美国最富有的投资者会在事情发生之前就开始寻找掩护。 （一些投资者已经兑现并将其持有的资金投入外国基金和货币）

有一件事是肯定的——时间不多了。 随着 1 万亿美元的次级抵押贷款和 Alt-A 贷款走向违约，该系统正面临着最大的挑战。 美国国内生产总值被修正为可怜的 1.8%，外国投资下降，美元兑欧元几乎每周都在下跌。

房价下跌已经引发了许多其他问题。 例如，吉恩·斯珀林 (Gene Sperling) 在“房地产泡沫与股票蓝调相遇”中报告说，“美联储数据显示出惊人的扩张（在抵押贷款-股权提取方面）。 1995 年，活跃的 MEW 为 37 亿美元。 到 2005 年第四季度，它飙升至年化 532 亿美元，增长了 14 倍”。 这些股权撤资已转化为消费支出，至少占 GDP 的 1 个百分点。 房价下跌意味着对经济的额外吹嘘现在将消失。

止赎率飙升，预计至少在未来两年内会变得更糟。 仅在 79 月份，加利福尼亚的止赎申请就增长了 XNUMX%。 其他“热门市场”也报告了类似的数字。

市场上待售的新房供过于求，打击了全国主要建筑商的销售。 大多数报告利润下降了 40% 或更多。

次级抵押贷款市场的崩溃也将美国一些大型房屋建筑商推向破产法第 11 章。据彭博社报道，2004 年和 2005 年“一些建筑商依靠销售繁荣时赚取的利润避免破产”。从明年开始在市场肯定会下跌的情况下，他们必须开始偿还 3.6 亿美元的公共债务。 前景并不看好。

此外，信用卡债务正在上升（一年内增加近 7%），经济学家预测，由于房屋净值正在消失，这一轨迹将继续下去。 美国人的储蓄率是负数，信用卡债务的急剧增加（高利率）只会使问题更加复杂。 美国消费者现在累积的个人债务比历史上任何时候都多。

死神遇上房地产泡沫

那些关注房地产发展的人听说过许多与房地产泡沫有关的古怪轶事。 年轻人买房只是为了用他们的“presto”股权偿还数万美元的大学贷款——或者低薪建筑工人在没有任何收入证明和不良信用记录的情况下获得 105% 的贷款的故事比比皆是。 引起全国关注的故事之一是关于阿尔贝托和罗莎拉米雷斯，他们在沃森维尔周围的田地里做草莓采摘工，每人每周收入约 300 美元。 他们（不知何故？）有资格获得 720,000 美元的贷款，用于支付霍利斯特的“新”四卧室两浴室房屋。

简直是疯了！

显然，那些日子已经过去了。 由美联储的低利率、银行宽松的贷款标准以及放松管制的全球信贷市场引发的投机狂潮即将结束。 次级贷款崩溃的后果将扰乱股市和对冲基金，但正如希伯纳所说，投资银行和经纪公司将安然无恙。

正义在哪里？

尽管汉克·保尔森 (Hank Paulson) 做出了令人欣喜的预测，但我们还远未“接近谷底”。 事实上，最近的一项调查显示，只有七分之一的美国人认为房价会下跌。 即使是现在，也很少有人了解潜在的问题或灾难的可能性。 我们在跑步机上被遗忘，他们认为这是一个旋转木马。

随着房价暴跌，更多的房主会经历“负资产”，即房屋现值低于抵押贷款总和。 这就是现代农奴制的定义。

我们可以预期，市场信心将下降，库存增加，违约率稳步上升。越来越多的人将离开家园，而不是被束缚在每天都在贬值的资产上。 这可能会将“房屋调整”转变为全国性的金融灾难。

许多人的未来与他们房屋的“预期”价值直接相关。无法确定当价格回落和股票萎缩时他们会受到多大的冲击。 房屋熄火具有国家创伤的所有因素”，这是对脆弱的美国人心理的又一次猛烈冲击。

到目前为止，我们仍处于一个可能会持续 10 年或更长时间的过程的第一阶段。 （从日本长达数十年的衰退来看）没有一个救助计划大到足以产生任何可量化的差异。数字太大了。

房价回落，房地产市场将回归基本面。 这一点是肯定的。 万有引力定律只能被忽略这么久。

只是不要指望“软着陆”。

特别感谢 （房市崩盘消息)

看到整个肯尼斯·希伯纳采访在 http://patrick.net/housing/contrib/future.html

迈克·惠特尼（MIKE WHITNEY）居住在华盛顿州。 可以通过以下方式与他联系： [电子邮件保护]