在您以 20% 的首付购买兰乔米拉奇 (Rancho Mirage) 价值 500,000 万美元的都铎王朝 (Tudor) 之前，您可能需要仔细考虑以下几个头条新闻：

“抵押贷款申请连续第七周下降”、“房屋所有权下滑至 18 年来的最低点”、“投资者开始搬出住房”、“卖家担心利率上升会降低需求”、“PE 争先恐后地退出住房市场”、“更高” Beazer 高管表示，抵押贷款利率导致房屋需求疲软。”

当然，您所阅读的只是有关价格同比上涨 12.2% 的故事，这引发了有关下一次房地产泡沫的热议。 确实如此，房价上涨了。 金融操纵和企业宣传确实有效，即使在一个没有增长、失业率高的经济体中，30 岁以下的大学毕业生中有一半被他们永远无法偿还的贷款所束缚，六分之一的人靠食品券勉强糊口，以及“五分之四的美国成年人至少在他们的部分生活中都在与失业、接近贫困或对福利的依赖作斗争。” （美联社新闻）万岁，为了美国梦！ 万岁，宣传！

那么，除了基本面（工资增长和低失业率）疲软，疲软，疲软这一事实之外，住房的真相是什么？

美国住房市场的状况正在迅速恶化。 抵押贷款申请连续第七周下降，而再融资活动从峰值下降了 57%。 Refis 现在处于两年低点，在 4 月的最后一周又下滑了 2013%。 美联储 2014 月份宣布计划在 30 年底缩减资产购买 (QE)，并在 4.58 年某个时候结束该计划，这打击了对利率敏感的房地产行业。在不到一个月的时间里，将抵押贷款利率推高了整整一个百分点。 10 年期“固定”抵押贷款利率目前为 XNUMX%，仅比 XNUMX 月初触及的两年高点低 XNUMX 个基点。 较高的利率抑制了潜在买家的需求，他们决定推迟购买或完全放弃寻找房屋。 无论哪种方式，抵押贷款应用程序的减少意味着未来几个月的销售额会减少。 如果销量下降，价格也会随之下降。

下垂的抵押贷款应用程序只是当今波将金住房市场面临的众多不利因素之一。 还有影子库存，即目前未在 MLS 上列出的 5 万多套房屋，但预计将在未来几年的某个时候取消抵押品赎回权。 数以百万计的房主在没有支付抵押贷款的情况下已经生活了 3 年或更长时间。 银行放慢了流程，以遏制不良贷款的损失，并向公众隐瞒膨胀（“过度建设”）市场的状况。 根据上周公布的人口普查数据，与 2009 年金融体系崩溃的那一年相比，目前空置和停售的房屋数量现在更多。 美国最大的银行在他们的捉迷藏游戏中得到了合规的美联储和其他监管机构的帮助，他们只是另眼相看。 尽管它们的资产基础的相当大一部分已经损失了其原始价值的 40% 或更多，从而使它们的资产负债表处于亏损状态，但银行仍能够报告创纪录的利润。 （如果资产被标记为市场，它们不是！）

住房面临的另一个逆风：首次购房者。 从 华尔街日报：

“首次购房者长期以来一直是房地产市场的重要支柱，但在房地产复苏中越来越落后。

这些买家，通常是 20 多岁或 30 多岁的夫妇，在过去一年中约占房屋销售的 30%。 根据美国全国房地产经纪人协会的数据，过去 40 年中，它们平均占销售额的 30%，在 50 年占 2009% 以上，当时经济衰退时期的税收抵免推动了首次市场的发展……

瑞穗证券美国公司首席经济学家 Steven Ricchiuto 表示：“首次购房者对于让房地产市场进入新的平台期很重要。没有他们，你只会陷入边际复苏环境中”……

根据 NAR 周一发布的 29 月份成屋销售报告，32 月份，首次购房者占成屋购买量的 XNUMX%，而去年同期为 XNUMX%。

FHB 与投资者一起是新房需求的主要来源和升级市场的主要推动者，因为升级者通常向 FHB 或投资者出售。 如果来自 FHB 的需求受到抑制，那么从逻辑上讲，它可能会产生连锁效应，可能会抑制住房复苏。” （“房屋复苏越来越让首次购房者望而却步”，《华尔街日报》）

由于经济不景气，首次购房者稀缺。 工资在下降，失业率居高不下，40% 的传统 FHB 背负着学生贷款的债务，他们永远不会进入中产阶级。 过去支撑强劲房地产市场的基本面已不复存在。 你不能用汉堡王的薪水买房子。 就这么简单。 财富的向上再分配扩大了国家贫富差距，削弱了需求，为长期不可逆转的衰退创造了条件。 这是纽约时报的一个片段，解释了正在发生的事情：

“作为美国国内生产总值的一部分，工资已降至历史最低水平。 直到 1975 年，工资几乎总是占全国 GDP 的 50% 以上，但去年工资降至 43.5% 的历史最低点。 自 2001 年工资份额为 49% 以来，出现了急剧下滑。

哈佛大学劳动经济学家劳伦斯卡茨说：“我们经历了将近一个世纪，劳动力份额相当稳定，我们共享繁荣。” “我们现在看到的情况非常令人不安。” 对于大部分工人来说，劳动力份额的萎缩甚至比统计数据显示的还要糟糕，当人们考虑到总工资中相当大的一部分——而且还在不断增长——流向了前 1% 的人：企业高管、华尔街专业人士、好莱坞明星、流行歌手和职业运动员。”

根据自由主义研究机构经济政策研究所的数据，从 1973 年到 2011 年，工人的生产力增长了 80%，而扣除通货膨胀后的时薪中位数仅增长了八分之一。 自 2000 年以来，生产力提高了 23%，而实际时薪基本上停滞不前……

加州大学伯克利分校的经济学家 Emmanuel Saez 发现，从 1 年到 65 年，当经济衰退来袭时，最富有的 2002% 的家庭获得了全国 2007% 的收入增长。 另一项研究发现，最富有的 1% 人群的收入总体增长中，有三分之一来自企业利润的激增。” （“我们的经济泡菜”，纽约时报）

老样子，老样子，对吧？ 所有的面团都将达到 1%。 每个人都已经知道这一点，但想想它如何影响对住房的需求，尤其是首当其冲受到 30 年倒退反劳工税政策冲击的首次购房者，有效废除旨在加强中产阶级的新政再分配计划。班级，谁可能是学生贷款的受害者，学生贷款已经从 20 多岁的大学毕业生那里潜逃了超过一万亿美元？ 这就是住房薄弱的原因，因为普遍繁荣的经济基础在银行家、首席执行官、游说者和腐败政客的影响下瓦解。 剩下的是一个透明的虚假市场，由过度的金融投机、有计划的库存抑制、人为的低利率和渎职犯罪支撑。 这就是为什么房价仅在去年就飙升了 12% 以上，而房屋拥有率又回到了 XNUMX 年前的水平。 你问这是怎么发生的？

简单的。 银行通过向金融投机者提供廉价资金购买银行拥有的房屋来制造虚假需求。 这是一场圈子混蛋的大游戏，你和我都是受害者。 看看这个 商业内幕：

“我们现在拥有前所未有的高水平投资者活动，在我们跟踪的市场中达到了所有转售的 30%，在奥兰多和佛罗里达等市场达到了 45%……。

..... 大型机构已从银行举债，黑石最近宣布了 B2R，这是一个向中型投资集团提供贷款的平台。 我们怀疑小投资者正在或将很快找到债务。 所有这一切都将使投资者能够在不筹集更多股权的情况下将他们的平台翻倍。” （“房地产市场的投资者势头可能已经摇摆得太远了”，约翰·伯恩斯，约翰·伯恩斯房地产咨询公司）

最近的所有价格上涨都是由于投机。 重复：所有的收获。 我们怎么知道？

好吧，因为“房屋拥有率处于 18 年来的最低点”。 （Duh）换句话说，这不是一个有 2.4 个孩子和一只刚搬进街上的漫步者的狗的好家庭，这是一只华尔街的陆鲨，它一直在附近徘徊寻找下一次大杀戮。 但现在利率上升，利润率缩水（因为价格同比上涨12%），投机者要么减少他们的承诺量，要么在市场转向南方之前卖出。 无论哪种方式，销售额都会下滑，价格也会下跌。 以下是来自 Realty Check 的 Diana Olick 的更新：

“他们涌入陷入困境的房地产市场，购买了数以千计的止赎房产，并以超出任何人预期的速度推高价格。 现在投资者正在撤退，因为他们自己带来的更高的价格劝阻。

“也许这些数字并不准确，”全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云说，该协会报告称，15 月份的销售额中只有 2008% 来自投资者。 这是该协会自 XNUMX 年 XNUMX 月开始跟踪该队列以来的最低份额。

根据 Campbell/Inside Mortgage Finance 的数据，目前的房主现在正在推动房地产市场，甚至 XNUMX 月份的投资者流量也连续第四个月下降。 这可能意味着未来的销售会放缓，因为库存仍然紧张，让不断上涨的买家留在原地。 那，还有负的房屋净值。” （“投资者正在搬出住房。这就是原因”，Realty Check）

还记得这些私募股权公司的人将如何坚持他们的租金 4 或 5 年吗？ 天啊，事情的变化真是快啊！

值得注意的是，投资者在美联储宣布“缩减”之前就开始出现回调迹象，也就是说在抵押贷款利率飙升之前需求已经减弱。 这意味着 XNUMX 月份“成屋销售”数据中出现的销售下降只是需求急剧下滑的开始。 由于利率上升、利润率下降、家庭人数减少以及首次购房者消失，经济衰退将加剧。 以下是 Dave Kranzler 在 Seeking Alpha 中的总结：

“过去 18-24 个月的成屋销售在很大程度上受到私募股权基金和对冲基金购买大量止赎和不良房屋的推动。 在高峰时期，它们占所有每月现有房屋的近 40%，在几个“热门”市场中的比例甚至更高。 这种相当暂时的需求来源也在推高价格方面发挥了重要作用。 但这里的两个警告信号是：1）这个购买群体正在迅速消退；2）这些基金中的许多都希望通过 IPO 向公众出售其住房投资组合。 当“聪明的钱”私募股权基金决定是时候出售时，这对我来说总是一个很大的危险信号。

还有其他迹象表明房地产市场已经见顶——比如房屋“翻转”的再现和优势以及次级抵押贷款和ARM的扩大使用。 但是，如上所述，现房销售市场的主要驱动力正在迅速恶化。 随着这些因素对更广泛的受众变得更加明显，潜在的购房者将推迟购买计划，银行将减少抵押贷款资金，而那些希望利用价格上涨的人将尝试在价格下跌之前出售他们的房屋。再次上市。 换句话说，推动原房地产泡沫破灭的“负反馈循环”将发挥作用，最终将市场推向新低。” （“为什么房地产市场是一场等待发生的意外”，Dave Kranzler，寻求阿尔法）

一年多来，机构媒体中的Pollyannas 以有关人造住房复苏的令人愉快的故事登上头条新闻。 在接下来的几个月里，数据应该证明价格的反弹是“投机漩涡中的泡沫”（JM凯恩斯）完全建立在不可持续的利率刺激、政府对银行的补贴（通过虚假的抵押贷款模式）、前所未有的投资者参与和不懈的企业宣传。

这些都不会影响最终结果。 价格会下降。

迈克·惠特尼 住在华盛顿州。 他是 绝望：巴拉克·奥巴马与幻觉政治 （AK按）。 绝望也可以在 点燃版。 惠特尼关于美国工人阶级工资下降的故事出现在 CounterPunch六月发行 杂志。 可以通过以下方式联系到他 [电子邮件保护].